投資講求資產配置的平衡,第一條便是資產不能過份集中,所以《現金流為王》作者Starman除了會投資工廈外,亦會分散投資,物色容易被市場忽略的「實物資產」——農地 。農業在香港已經式微,大部份的農產品均從外地或內地進口;而對一般人的認知而言,農地只能用於農耕,而農耕的商業價值在香港十分低,因此農地價格極為便宜。
既然農地如此便宜,Starman就想到,如果能夠在極低市場價值的農地上加入一點點的商業元素,為農地提升商業價值,這將會是另一種主動增值的價值投資!試想想,香港已難以再靠移山填海造地,但新界卻有不少已荒廢的農地,最有效而長遠的方法去解決住屋問題,必然是發展及改劃已荒廢的農地。
事實上,很多大地產發展商都會預先以高於農業地市價、但低於住宅用地價值,購買農地納入其「土地銀行」,再而向政府商討改變該土地契約用途,並支付土地補價,以求最後成功將低價買入的農地,發展成高價住宅物業轉售圖利。
投資農地時,Starman提醒要注意該地有沒有清晰路權。不少人誤解這與當地人霸道有關,但實情並非如此。有不少私人出售的新界農地並沒有連接政府道路,週邊都是其他業主的私人地,該農地俗稱「被圍斷」,既然地(路)是別人的,別人不讓你通過絕對是合法合理。
農地有連接政府道路固然好,但價錢亦相對較貴。如果真的沒有政府路到,便需要先與週邊的私人地業主達成協議,向其支付一次性土地道路使用權,並由律師註冊上填土廳,往後如遇任何問題,即可向法律申請禁制令,以維護相關權益。
延伸閱讀:《現金流為王》 Starman 著
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