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Starman:買樓「半自住半投資」觀念錯誤!

買樓,彷彿已成為每個香港人的人生目標,不少人當成功累積到第一個100 萬後,都會將之做首期買樓,之後將一半收入供樓,這些人有部分有自住需要,部分是當投資。

Starman

80後窮小子,30歲完成財務自由,平均月收取利息6位數,結合金融及地產的專業知識與經驗成功創立了專業的投資團隊及屬於自己的企業。 著有《現金流為王》。

筆者並不反對,但必須說明一點,當成功累積到第一個100 萬後,投資選擇便會增加,這亦意味著以買樓作為投資的機會成本已經大大增加。只是買樓是中國人的傳統智慧,大家都熟悉,加上傳媒的喧染,將有樓與成功劃上等號,令大部分人都以買樓作為人生目標。

誠然,在新經濟常態下,資產價格長遠只會繼續上升,買樓最大好處是可利用長達30 年以上的低息槓桿,自住物業在可負擔的情況下當然應該考慮,但不代表可以不計數不問價高追。要知道目前業主們都有很強的持貨能力,叫價相當進取,同時在辣招滿佈的市場下,市場交投非常疏落。如果市場沒有貨,而叫價比市場價高出一兩成,買家便要小心。

要知道,買樓並不是唯一的選擇,不買樓不會死,所謂的「半自住半投資」是錯誤的概念。自住就是自住,投資就是投資,是兩種概念。不買樓可以租樓,不會無得住;投資就是看回報率和資本增值空間。香港住宅物業在辣招滿佈的年代,短期內尚有多少上升空間成疑。一般住宅租金回報率約2.5-3.5%,如果有一種投資回報率高達10%,你還會選擇買樓作「半自住半投資」嗎?

100萬,在今時今日的香港不算多,但可說已突破了第一個樽頸門檻。除了大家熟悉的住宅和股票,大家可留意工廈物業和債券。工廈物業是目前最便宜的「磚頭」,租金回報5%尚算普遍,lump sum有大有小,可做按揭,雖然按揭成數僅四成,沒有住宅高,但工廈物業的價格低水,在政策的限制下,其真正價值仍未體現,相對於價格可能已經overpriced-in的住宅物業,更具值博率。

100萬budget,亦可考慮買入入門版債券,基本的入場門檻為10萬美元一手,利率6-8%左右的選擇不少。若不做槓桿,企業債券的風險不外乎企業違約風險,只要細心研究,風險比股票更為可控,而且是穩定派息和保本的投資工具,投資者可選擇賺價沽出獲利或持有至到期收息,是進可攻退可守的投資工具。

擁有不少於100萬投資本金,筆者建議可買入入門版的債券,透過運用其保本和穩定派息的特性,利用派息的現金流再投資門檻相對較低的高息股和REITs。當投資組合慢慢變大時,可再考慮分散投資到實磚,如相對高回報的工廈物業,再利用按揭套現的資金再投資債券或其他高現金流的資產,達至實現多元化的現金流投資組合。

 

延伸閱讀:《現金流為王》

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