Starman：拆售工廈實戰　半年回報百分百

做生意的rule no.1 是要應用資本運作的概念去經營生意，要懂得計算內部回報率，意思就是以「要用最少的資金，在最短的時間內賺取最高回報」為目標。要做到這一點，首先要經常謹記這個原則，然後便是想盡辦法達到。

Starman

80後窮小子，30歲完成財務自由，平均月收取利息6位數，結合金融及地產的專業知識與經驗成功創立了專業的投資團隊及屬於自己的企業。 著有《現金流為王》。

為何大面積的工廈單位價錢較小工廈低兩至三成，原因是它們大面積且裝修殘舊，又或是有生意線和機器在內，故呎價相對低廉。其實，這些單位除了有議價空間外，還可以爭取到其他的商業條款，如成交期。

數年前，筆者的資金不多，眼見市場的工廈價錢異常低廉，極具投資價值，同時亦有相當創造價值的空間。當時業主所持單位過萬呎，裝修非常殘舊，亦有生產線，租又租不出，而由於面積大，雖然呎價低，單位售價的lump sum 亦大，放盤一段時間亦未能成功售出。為了做到以用最少的資金去做這個項目，筆者不議價，但要求業主給予7 個月的成交期，成交前只支付20% 訂金，且容許期間以租約的形式進場清拆及裝修。業主見放盤價能售出，即時爽快同意。

取得這個商業條款的好處是，筆者能以最少的資金（20% 的訂金）去起動整個項目。在支付20% 的訂金後，第一時間當然由則師進場複呎及設計圖則，工程團隊亦隨即根據圖則施工，工程一般需時3 個月完成，同時將由認可建築師（簡稱AP）簽署的圖則交予律師準備分契文件。事實上，筆者在圖則完成以及第一間示範單位完成後，便立即放盤予地產經紀推出市場銷售。

筆者的銷售程序一般分為三個階段。第一個階段的定價會大幅低於市價，假設項目總成本為3000 元 / 呎，市場的小單位呎價為5000 元 / 呎，那麼此階段的銷售定價約為4000 元 / 呎，低於市價1000 元 / 呎，吸引投資者較快入場，同時讓資金迅速回籠。第二階段銷售時，大部分單位接近完成，即接近現樓交易，因此定價較接近市價，但仍低於一般市價。

完成第二階段時，由於銷售金額已足夠我於成交日支付全數樓價金額有餘，故第三階並不急於散貨，並會提價至市價，令第一及二階段入市的投資者能夠摸出獲利。而這班投資者亦自然地成為我的「擁躉」，會經常要求下次有項目時第一時間通知。獲得投資者捧場，亦令筆者每個項目都能在第一階段開售時就做到迅速資金回籠。一般而言，筆者大部分的項目都能做到成交日前售出所有單位。

以上述為例，項目總成本價為3000 元 / 呎，平均出售價為4000 元 / 呎，項目的利潤就是1000 元 / 呎，回報率即1000/3000 * 100% = 33.33%。由於筆者只用了20% 的訂金便能起動整個項目，加上50% 的工程費用及厘印費用，故成交日前所動用的實際資金僅1000 / 呎。因此，該項目的資本回報率（ROC）實際為1000/1000 * 100% = 100%。在半年左右的時間，做到100% 的資本回報率，是相當不錯的成績。

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