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Starman:房託是現金牛

房託基金與房地產開發商大有不同,房託以租金為主要收入來源,而開發商則以銷售物業為主要收入來源。由於租金收入較銷售收入更為穩定,收入波動性較低,業務風險也較低,且派息比率有保證,預測投資收益的現金流入也較為「有數得計」。

Starman

80後窮小子,30歲完成財務自由,平均月收取利息6位數,結合金融及地產的專業知識與經驗成功創立了專業的投資團隊及屬於自己的企業。 著有《現金流為王》。

有別於其他上市公司的股票,房託基金最大的特性是會把大部分稅後盈利以股息派予基金持有人。要留意的是,不同國家或地方對房託基金派息率要求都不一樣,但原則上都要求基金須將大部分盈利派發予股東。

以香港為例,證監會的「房地產投資信托基金守則」規定,在香港上市的房託基金,須將最少90% 的稅後淨收入以股息定期向投資者派發,也限制其借貸比率不能高於35%。因此,房託基金的資產負債結構十分穩健,一般企業常見的負債過高情況在房託身上不會發生,加上其收入來源以租金為主,是一隻現金牛,每月現金流入穩定,房託的股東能夠定期收到穩定的現金派息。所以說,房託是風險低、穩健、計到數的投資。

有別於債券的固定票面息率,REITs 的收入、盈利和股息卻是浮動的。如果聯儲局在若干年後真的大幅加息,其實是表示經濟復甦強勁使美國具備長遠加息的條件。在經濟環境向好的情況下,房地產需求必然增加,REITs 旗下物業的出租率、租金亦會水漲船高。

根據過往多年的歷史數據,REITs在進入加息周期之前有一定的波動,但在一個完整的加息周期中,REITs往往跑贏其他資產及證券,因此利率與REITs 的表現呈正向關係。投資者不必過分擔心加息對REITs價格的影響,反而當加息時,市場持不同看法的投資者會沽貨,會出現更多入貨機會。

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