Starman：增值工廈　借低息套取高回報

筆者非常看好香港的工廈市場，原因是價格平、租金回報率高（有現金流）、資產價值有待釋放、市場上工廈的供應減而需求增。

Starman

80後窮小子，30歲完成財務自由，平均月收取利息6位數，結合金融及地產的專業知識與經驗成功創立了專業的投資團隊及屬於自己的企業。 著有《現金流為王》。

根據世邦魏理仕的研究報告，現時本港企業對辦公室的擴張需求高達900,000平方呎，然而空置單位面積卻只有150,000 平方呎，市場對商用樓面出現嚴重供不應求。由於大業主重視租戶質素，這點對大型租戶有利，較細型租戶便只能選擇搬遷至質素次一級的工廈，加上市場對倉庫的需求繼續遠高於供應，最後只會令工廈市場持續供不應求。

對資金較充裕的投資者而言，除了買入工廈收租，採取長線收租等升值的策略外，更可主動為工廈進行增值，包括將整層工廈分間和裝修，另針對工廈工作坊的用家需要，提供全層WiFi、清潔維修和一般性物業管理服務、CCTV 保安設施、甚至會計及公司秘書等增值服務。

以上操作相對簡單容易，成本較輕，資產的租金回報率能夠即時提高。假設增值操作的成本是200元/呎，能夠為項目帶來額外每月5元/呎的租金回報，投資的內部回報率（年化）＝ 5 x 12/200 = 30%。如果閣下滿意30% 年回報率的話，便值得去做。

工廈項目增值後，增加資產的租金回報率，原5%租金回報率在增值操作後提升了30%，即6.5%。增值操作是創造價值的一種，若操作愈切合市場用家的實際需要，所能創造的價值便愈高，能帶來的額外回報率也愈高。投資者應視該操作為一盤生意，若在經營中同時能建立好自己的品牌，整體回報率便能更上一層樓。

像時昌迷你倉一樣，買入工廈改裝成迷你倉後，輕易獲得10% 以上的年回報率，再利用銀行融資買入新工廈，不斷累積資產。借低息套取高回報是資本運作的概念，用一個商業模式去經營一盤地產生意。簡單而言，工廈的增值操作是創造價值，除了帶來高回報率和額外現金流外，還為投資者帶來新的生意機會，只要結合商業模式運作，該盤生意便能成為長遠為你帶來被動收入的系統。

對於較具資本實力的投資者而言，可選擇買入整層工廈，然後再進行分契拆售，這種操作的回報率更高，且資金回籠的時間更快，以商業模式操作的概念，能做到貨如輪轉的效果。

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