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Dr.Ng:樓市最恐怖會跌七成

樓市下跌已成趨勢,畀一些近期成交個案你睇,劈價一成是常態!先開始有人睇樓、最多劈三成!

Dr. Ng

資深債券投資者,對環球局勢、投資策略具獨到見解,其Fb專頁貼文留言量經常破千,亦不時接受網台採訪,觀點惹人深省。

東涌特色戶低估值三成賣、將軍澳一日7宗降價。二手樓價跌勢顯著,較個別銀行估價低近30%,10年僅升值約27%上車盤減幅亦不斷擴大,名都累減27.2萬元,以502.8萬元承接!新港城樓價險守「6球」,屋苑A座低層7室,開價640萬元,減價40萬元後獲承接,低市價5%。將軍澳單日再錄至少7個放盤下調叫價,緻藍天,大幅減價150萬元或13%,以1,026萬元放售。海天晉開價亦由1,600萬元,調低至1,500萬元。中半山豪宅業主,本身叫價已經比樓上樓下平兩成,一於再減,再劈成2,000萬求甩貨,減完之後叫價足足比樓上樓下平咗成4000萬。

新盤逸瑆,第一日賣完5間就無咗影,減價再賣都係賣多6間,後尾仲有一間撻埋訂。鯉魚門個盤第一日推130個單位,賣得40幾間,即晚仲係咁甩單。上源第二輪即刻賣得一半左右,臨尾仲有成十粒撻訂。

上星期招標嘅文輝道地皮,有人仲吹到佢市值400幾億,不過到截標時,得5個財團入標,其中一個仲要有成六份人夾,誰不知最終仍流埋標,文輝道豪宅地王流標後,屯門藍地福亨村里截標,僅收3份標書,為近四年賣地最少。要錢唔要貨、地都唔投,政府稅收大幅下降,下年或有財政赤字。

水藍天岸新近以1,500萬元沽出,成交價較恆生估價2,250萬元,低出750萬元或33%。澤豐花園叫價550萬元,累減157萬元或約29%,至393萬元售。中半山花園台,原以1.25億元放售,近日減至約1億元售出,減幅約兩成。對上一宗成交於去年以9,920萬元沽出,是次成交價重番去年價錢。最後車位回報1%唔跌就見鬼,人踩人好快出現,跟著到車位人踩人,車位劈價會勁過樓價,因不是必須品,更無所謂假的「剛性需求」。

樓市下跌週期其實已經開始、這是一個不需要爭論的事實。不認不認還須認,再講多一次沒有假跌這回事,這是一個真真實實的下跌,而且是一個消耗性的下跌。樓市會拾級而下一步一步地下跌,以我估計最多可以下跌60至70%,即是得番現在的三成至四成。原因十分簡單完全不複雜。

第一:加息;

第二:中國被全世界圍堵,面臨一個史無前例的惡劣環境;

第三:地緣政治因素變得十分緊張、尤其是台灣海峽及南海、隨時擦槍走火;

第四:歐債危機隨時又再殺到嚟;

第五:全球性通脹升溫,導致物價飛升。全球的GDP將會急劇下降,香港及中國大量工廠及公司會倒閉、引致失業率急升,但通脹亦急劇上升,因為美國對中國的貿易戰會加劇,令到原材料及金屬價格會急升。物價上升令到人民生活痛苦。

第六:大量新落成樓宇供應,發展商急速散貨。因為如果唔散貨就要付出空置稅,所以一手樓宇會劈價促銷、令到二手市場冰封,導致二手市場和一手市場互相爭取客源,互相劈價惡性循環,二手樓宇和一手樓宇互相廝殺,大家要錢唔要貨。

第七:租金會急速下調。因為如果二手賣唔出,業主供樓負擔急速增加,因為息口上升、但又賣不出,唯一辦法就是將租金減價,盡快租出減輕負擔,租金劈價潮很快就會見到!

第八:隨著租金和價格下跌、負資產將會重現市場、銀行資產負債表將會惡化。銀行借貸會變得審慎,成交加速萎縮,令到市場資金短缺。市民及企業更難得到銀行的借貸。市場交投大幅收縮,令市場淡靜如死海般!你看現在發展商連投地也不投,投資變得十分審慎。大家都是沒有膽量去大舉投資,全部因為息口將會急劇上升而令到借貸成本增加。

發展商不是傻的,他們不投地當然覺得地價已經太貴、樓價已經太貴是回調的一個極好的時間,冇可能麵粉貴過麵包。即是地價一定會大幅回調、如果地價回調樓價亦要回調、這是正常的規律。市場上流標情況將會陸續發生,政府稅收大部分是來自售賣地皮,如果不停流標,政府稅收將會大幅下跌!亦都因為市場上大量企業將會倒閉,政府的利得稅會大幅減少,所以我預計就算下年政府沒有赤字,盈餘也不會多,會比今年大幅減少,明年市民現在所享有的稅務優惠下年將會完全取消。如果政府稅收減少,而又要繼續去投資一帶一路及大灣區的發展、政府必定要向市民增加稅收來填補虧蝕。另外一種問題帶出就是政府庫房因為要大量投資入大灣區及一帶一路的項目!如果這兩個項目有什麼差池,香港的外滙儲備將會受到很大的影響,聯繫滙率亦都會危危呼!

第九:北水這回事已經消失了。因為大陸自身難保,上面大量企業違約,市民亦大量投資入房地產,而地產市道都急劇逆轉。大陸市民在私人投資上有大量的虧蝕已成事實!大陸的樓市已經進入一個隨時爆煲的狀態。那麼何來有北水南下呢。你睇不睇到現在中國政府和香港政府都呼籲香港市民投資去大灣區去買樓,當然現在的情況就是南水北上,香港的錢要衝向大陸幫助大陸救國。時勢已經逆轉了,世界輪流轉,現在是香港的錢湧向大陸!

另外一種情況證明我的分析是對的,就是同股不同權已成事實,這些所謂獨角獸公司在大陸也不能上市但在香港可以順利上市,你就可以見到這些公司是想在香港取得資金而不再大陸籌集資金,另外的說法就是南水北上。另外一種說法香港就是自動提款機。散戶輸晒!

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