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蔡志忠:解開新盤熱銷謎團



近日大圍有新樓開盤,市場反應異常熱烈,參觀示範單位需要排隊6個小時,可謂市場奇觀。此樓盤首次開售180個單位,估計入票認購單位的票數,將超額數十倍至1百倍以上,發展商將趁勢加推,全盤783伙甚至可一Q清袋,為沉悶的樓市打下強心針,締造一時佳話。

人們不禁會問,目前經濟環境惡劣,失業率創新高,為何樓市購買力仍然這麼強?如果讀者有留意本欄,其實筆者早有預言,香港整體樓市不振,中小企業倒閉潮即將來臨,許多打工仔也將丟掉飯碗,這些都是事實。然而,經濟萎縮影響的是工商舖市場,當然還有大價樓巿場,因此凡是甲廈、舖王、豪宅,今年都暫時别踫;至於中小型住宅,那是另外一個市場,一個剛性需求強勁的市場,香港的居住問題長期解決不了,就是源於房屋長期供不應求。

朋友問我現在是否可以置業?筆者向來認為自置物業甚麼時候都可以,首次買樓所付的印花稅比較便宜,在長期低息環境下,供樓比租樓划算,尤其是有能力的年輕人,如工作和生活上有實際需要,買樓自住更有成就感。此外,供樓也可當成一種儲蓄習慣,長遠來說,香港物業具有保值和升值潛力。

深圳樓價追貼香港

不過,購買自置居所也不是盲目地購入,應該選擇性購買,大圍新盤位處港鐵沿線,屬於大型私人屋苑,設施配套完善,更重要的是定價合理。總括來講,類似同等質素的物業,平均呎價在港幣$2萬元之内,又是銀碼較細的小型單位,銀行又能貸款8成至9成的話,就算在經濟嚴重衰退的今天,銷售也不會有難度。

香港細價樓得以暢銷,還有一個更具說服力的證據,就是內地大城市的樓價已經追貼香港。就以深圳南山區或福田區為例,新盤開售呎價動不動就達人民幣$1萬元以上,港深两地如何作比較?我為大家算一算:(1)內地樓宇以建築面積計算,與香港實用面積相差2成;(2)內地物業多數為「清水樓」,與香港的精裝價格相差15%;(3)內地買樓人民幣與港幣相差1成;(4)內地供樓利息比香港貴3釐左右;(5)內地物業租金回報比香港低約1.5釐。不用我再講,看到以上數字,心水清的你,自然已經明白。

(本文為作者個人意見,不代表本網立場。)

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