龔成：又是資產，又是負債的物業（下）

上次討論了自住方面要理解的概念，今次會以投資的角度，去解釋物業。

–物業只是工具–

在真正的投資者眼中，物業只是一個投資工具，絕不會為上車而上車，盲目為了擁有自己的物業、為想做業主而買樓。

投資者著重租金回報，計算租金回報率，評估回報率能否大於按揭利率，從而計算出該項物業投資能否產生正現金流，還是出現負現金流的情況。

而投資者擁有多角度思維，以創造資產財富為目標。舉一簡單例子，假設若現時投資工廈的回報、每月的淨現金流都較投資住宅多，而工廈受政府各種措施打擊的程度又比住宅少。

那投資者就寧願將資金投資工廈將其放租，然後再租住住宅，而不會選擇直接將資金投資住宅物業然後自住。因為這樣每月的淨現金流會有較好的效果，令財富更為增值。

–資產與負債–

會計的定義是（資產-負債=資本），當資產價值比負債少的時候，就出現所謂的負資產。但投資者除了會計上的資產負債定義外，亦會以現金流是正或負去定義該物業是「資產」還是「負債」，投資者認為真正的「資產」是要能產生正現金流的項目。

若果租金收入少於供樓支出，令該物業每月出現負現金流的情況，在他們眼中這物業只是而「負債」。例如某投資者將手持物業出租，而租金收入$7000減去供樓支出$10000後，每月出現-$3000的負現金流，他們眼中該物業只是「負債」。

因此，物業的租金回報是決定投資該物業與否的關鍵，若在買入前得知該單位出租困難，該物業往往不是好的投資項目。

近年有不少商場將其商舖分成很多迷你商舖出售，更以入場費低作招徠，但當中有商場的人流及商舖出租的情況其實不是太理想的，若果無法將商舖出租，無法產生現金流，該商舖最終只能成為「負債」。

若要提升物業的資產價值，就要從租金收入方面著手，以住宅物業為例，可透過裝修，將單位變得較美觀及較有空間感，從而收取更高的租金，令物業成為你真正的資產。

（本文為作者個人意見，不代表本網立場。）

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