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1% Anthony:用家主導,樓價指數更易破頂!

1% Anthony

1%投資課程總監,2009首創地產投資課程,與同學們大舉出擊,住宅、商鋪、工廈、大陸市場,以穩健投資策略,協助無數年青人成功上車,無數小業主財務自由。

政府不斷推出辣招,先趕走炒家,再趕走收租投資者,希望由用家主導市場。從買賣行為上分析,投資客講求提高回報,減低成本,往往創造出低價成交;而首置客則以自住為主,抱著反正都是自己住,買貴少少都沒所謂的心態,往往創造出高價成交。

從選擇貨源的角度分析,投資者往往手持幾個,甚至逾十個物業,所以比較熟悉市場。不但是大型屋苑,就是各區名不經傳的單幢樓、小屋苑等都有一定認識。我身邊有很多資深的投資者朋友,由於追求回報,所以都喜歡買市區的舊樓、單幢樓收租;加上透明度較低,容易買到筍盤,同時鄰近上班上學,租金亦特別高,所以「低成本、高租金」就是高回報了。

由於首置客投資經驗較淺,對市場亦不熟悉,很多時資訊的來源都是傳媒、社交媒體、朋友、樓價指數等等,未必有時間落區實地考察。報紙講乜,朋友買乜,佢就買乜;尤其是上車族,往往只盲目追捧一些有400萬以下上車盤供應的屋苑。

甚麼是平?甚麼是貴?唔識分,總之就是搶呀搶,出現新界二線的上車屋苑,呎價竟然比市區樓還要貴的情況,由於這些大型屋苑是樓價指數的重要組成部份,個個都搶,自然推高樓價指數。市區單幢樓、小屋苑價錢更平?抱歉……樓價指數沒有包含這些物業,即使再平,對指數都沒有影響。

對於買賣又有何啟示呢?首先,很多當炒的上車屋苑,呎價已經很高,要小心風險。市場上仍有很多回報高的筍盤,尤其是舊區、舊樓,自住夠寬敞,收租回報高;但要考慮的是,如果政府不撤招,仍然是用家、首置客主導市場的話,幾年後想賣個好價錢,確實不容易。如果要揀,筆者建議揀40年以下,顏值較高的;若樓齡太舊,就要考慮清楚轉手問題了。

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