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1% Anthony:收租回報有3種,千其咪計錯!

1% Anthony

1%投資課程總監,2009首創地產投資課程,與同學們大舉出擊,住宅、商鋪、工廈、大陸市場,以穩健投資策略,協助無數年青人成功上車,無數小業主財務自由。

租金回報計算的方法有很多種,應該用哪一個方法計算,因人而異,視乎你的目的,物業投資專家1% Anthony(@第一桶金)以下介紹3種方法及用途:

 

【方法1】  最基本的租金回報計算方法是:每年租金 / 樓價

單位的租金回報是多少「厘」,就是用這方法計算出來。例如一個300萬的物業,每月租金1萬,每年租金就是12萬,租金回報就是12/300 = 4%(即4厘)。這種簡單的計法,主要用作初步評估樓價有否偏高。

有朋友問是否應該要扣除管理費?這視乎情況而定,有些舊樓的管理費很便宜,例如筆者持有的其中一個港島西物業,面積約380呎,市值約520萬,管理費才300多元,對於租值1.6萬來說可謂微不足道,不計也罷。然而近年落成的新樓,每呎管理費動輒5元,以同樣是面積約380呎,租值1.6萬計算,管理費高達1,900元,租金回報被蠶食一大截,那就值得計入了。

 

【方法2】  持有物業角度的計算方法:每年租金 / 現時樓價

有朋友問計算的時候,應該用單位的現價,還是用單位買入價計?事實上,如果以單位的買入價計,而單位又已經買入很多年的話,計算意義就不大了。例如這個單位是業主40年前買回來,當時只是10萬元,現在已經市值400萬,收租1.2萬了,如果以當年買入價10萬元計算,回報14.4%,一年收租已多過樓價了,這又有甚麼意思呢?所以很多時候我們都會用物業的現價,以上述為例就是(1.2萬 X 12) / 400萬,回報就是3.6%。這個計算方法可以評估物業是否值得繼續持有,如果樓價升得多,租金追不上,反映樓價偏高,是時候考慮沽出獲利,或者換貨了。

 

【方法3】  投資角度的計算方法:(每年收入 支出)/ 投入資本

以上述例子,樓價300萬,月租1萬計算,做50%按揭,年期30年,按息2%,每月管理費500元,資本回報又是幾多呢?先計算你的投入資本,首期150萬,印花稅4.5萬,佣金3萬,律師費雜費1萬,簡約裝修、出租佣金等約6.5萬,總成本就是165萬。

每年收入與支出呢?每月供款5,657元,加管理費就是6,157元,淨收入就是3,843元,以165萬的投入資本來說,表面回報就只有(3,843 X 12 / 1,650,000)= 2.8%。

如果你計劃5年後會賣,計算又有不同,因為供款中大部份都是本金,將來賣樓的時候可以取回,純支出主要是利息,以首5年每月平均利息約2,500元,管理費500元,經常性支出約3,000元,每月收租1萬,正現金流加本金約7,000元,投資回報是 = (10,000 – 3000) X 12 / 1,650,000 = 約5%。

 

由此可見,不同計算方法反映不同情況,有不同的參考價值。如果你覺得太複雜,純粹考慮是否值得買入一個物業,用【方法1】就可以了。如果你打算壯大自己的現金流,透過建立物業投資組合達至財務自由,不妨用【方法3】去考慮。

 

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