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龔成:97年樓價大跌,難重現!

龔成

於銀行工作多年,過往10年的投資成績,過半數能獲利超過一倍以上,曾在萬多元月薪的狀態下,憑投資累積數百萬財富。著有《50優質潛力股》及《80後百萬富翁》等。

樓市主要由三種需求組成,用家、長線投資者、炒家。炒家是造成97年樓市大跌的主因,但在今天已不存在。至於長線投資者,可能的情況下他們都想保住層樓,但為何97-03年時期成了其中一部分推低樓市的力量?答案就是利息。

大部分長線投資者,若果能做到租大於供,產生正現金流,他們沒有理由會賣出物業的。但在97年時代,利率是P+的高息年代,即是供樓要比10厘息,但收租只有4厘息,買樓收租是一個負擔,因為租金減去供樓後,每戶仍要給逾萬元供樓,只要能賣出一個物業,每月就能節省萬元的持續支出,這就成了一股賣出的力量;結果持有數個物業的投資者,也要減磅,令賣出力量增大,從而令97年的樓價持續下跌。反觀現時,在將來加息不會多的情況下,大跌條件並不存在。

至於用家,97年發生金融風暴,香港進入經濟持續下滑的周期,失業率上升,被公司炒後收入自然等如零,沒有收入就無法供樓,可能是賣樓,或銀行在沒辦法的情況下成為銀主盤賣出。多人失業自然令更多人供不起樓,市場自然多盤賣出。

反觀今天,最可怕的金融海嘯都開始退卻,環球經濟雖然仍有隱憂,但大致開始向好,而香港本身的經濟亦平穩發展,在這前題下,真真正正打算買樓住一世的用家,是不會無故將物業賣出的,所以這難以成為下跌的力量。所以結論是,今天的情況與當年97年有很多不同之處,絕不能單從表面上作比較,除非一些外在因素改變,否則樓市並不會出現97式的下跌。

 

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