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龔成:收息股-泓富產業

泓富產業信託 PROSPERITY REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號:0808
股息率:5.2%
每股股息:$0.18
市值:$50億
業務類別:地產業
集團主席:趙國雄
主要股東:長江實業地產有限公司(1113)(18.8%)
集團網址:http://www.prosperityreit.com
5年業績
年度:2013/2014/2015/2016/2017
收益(億):3.42/4.03/4.39/4.53/4.46
可分派收入(億):2.09/2.31/2.54/2.58/2.62
每股盈利:0.50/0.33/0.48/0.39/0.51
每股股息:0.15/0.16/0.18/0.18/0.18
分派比率:100/100/100/100/100
–企業簡介–
泓富產業信託(泓富)由長實分拆出來,2005年在港交所上市,是香港首個由私人機構籌組上市的房託。根據信託契約,泓富須確保每個財政年度的分派,不少於可分派收入之90%。 泓富於本港非核心商業區擁有8個物業項目,包括甲級寫字樓、商用物業、工商綜合物業及工業物業,可出租總面積約為135萬平方呎。
–資產質素不差–

泓富物業組合分佈圖
泓富物業組合基本資料

泓富的物業組合就是上述8個物業,投資者投資泓富就如同買入了這物業組合的一部分。甲級寫字樓、商用物業、工商綜合物業、工業物業分別佔評估總值的58.5%、21.3%、17.3%及2.9%。這些物業可簡單理解為工商廈類別,租戶為不同類型的企業。 從地理上分析,這些物業並非處於傳統的核心商業區,但都處於市區位置,交通相當便利,配套完備。雖然物業並不是最高級數,但當中仍有一定的價值,有一定的質素。 部分物業位於九龍東地段,享有政府多年前的「起動九龍東」計劃的優勢,這些地段正逐步轉型為成熟商業區,不少大型機構的寫字樓近年均有進註,令多年來租金保持升值,潛力浮現。

–物業分析–
在泓富持有的8個物業中,收入貢獻最多的為:都會大廈、泓富產業千禧廣場、泓富廣場,佔總收入超過6成,以下就這3個物業作簡介。 都會大廈,位於九龍紅磡都會道10號,交通方便,附近有港鐵紅磡站、巴士總站,鄰近紅磡海底隧道,於2001年落成,可出租總面積為271,418呎,估值超過$31億。租戶數目為88個,大部分為電子及科技行業。 泓富產業千禧廣場,位於香港北角英皇道663號,到港鐵側魚涌站只需2分鐘步程,而前往東區海底隧道只需2分鐘車程,而側魚涌為發展成熟的商業區,可說是港島東當中的黃金地段。物業可出租總面積為217,955呎,估值約$20億,而租戶數目有73個。 泓富廣場,位於九龍觀塘成業街,觀塘區近年經歷龐大發展,漸成新的商業樞紐,該大廈鄰近東區海底隧道,前往港鐵觀塘站約3分鐘步程,交通便利。物業可出租總面積為240,000呎,估值約$17億,而租戶數目為117個。 綜合分析上述及其他物業,雖然不是處傳統核心商業區,但都有交通便利的因素,均鄰近港鐵站,物業有一定的價值,加上位置發展越來越成熟,質素絕對不低。而2015年底每股基本資產淨值為$5.17,這數有參考作用,但不能視為唯一的評估指標,因為投資者評估重點是股息率。

–租金分析–
年度:2012/2013/2014/2015/2016
每呎租金:16.9/19.1/20.8/22.7/23.8
泓富租金收入保持上升,當中受惠於香港整體租金市場的上升,加上政府重點推動九龍東計劃,打造該區成為大型商業區,近年不斷有大型企業辦公室進註,可見發展已經成熟,帶動該區租金有明顯上升。 泓富部分物業進行翻身或增值工程,都令價值及租金得以提升,例如泓富產業千禧廣場、創業街9號及潮流工貿中心,進行了多項資產增值工程,令價值及租金得以提升。 另外,泓富廣場於2012年獲批更改土地用途後,泓富積極引入零售及服務業租戶,除了令租金得以提升外,同時令客戶身處的行業多元化,使風險更有效分散。 雖然泓富保持將租金調升,但出租率仍保持高水平,物業組合的租用率處於96%水平,是一個理想的水平,反映市場能承受租金的加幅。

租戶行業分類

泓富共有570名租戶。這些租戶大部分來自電子、科技、製造、貿易等行業,租戶行業算是多元化,令風險得以分散,而根據泓富過往所提供的資料,客戶欠租的情況極少,相信這方面的風險很低。 泓富過往的租金保持上升,但升幅較明顯的時期已過,因為不少區分的增值部分已反映。香港土地供應仍有限,土地可作住宅、商業、酒店、工業或其他用途,當政府加強發展住宅用地,意味發展商業的用地相對減少,這長遠令工商廈租金得以支持,但往後租金上升只會呈平穩狀態。

–投資策略–
泓富擁有物業雖不是最高級別,但由於位置不錯,仍有一定的質素。加上近年這類交通方便,但並非傳統核心商業區的物業,因租金相對較低而受到大型及中型企業歡迎,所以往後價值仍正面。 泓富定明要將9成以上「可分派收入」作派息之用,而過往多年都採用100%全派息政策。從5年數據中,可見泓富的收入及派息保持上升,當中的動力原自加租,以及翻身物業的價值提升,雖然往後仍會平穩增長,但幅度比之前放緩。 股息率方面,現時算是合理價,不過若增至5.5%-6%就有更大的吸引力,但由於香港整體樓價處較高水平。 因此,投資者這刻宜用分注買入的策略,有助減低風險,以儲資產的模式進行,而重點則在於收息。
(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)

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