龔成：收息股-泓富產業

泓富產業信託 PROSPERITY REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號：0808
股息率：5.2%
每股股息：$0.18
市值：$50億
業務類別：地產業
集團主席：趙國雄
主要股東：長江實業地產有限公司（1113）（18.8%）
集團網址：http://www.prosperityreit.com
5年業績
年度：2013／2014／2015／2016／2017
收益（億）：3.42／4.03／4.39／4.53／4.46
可分派收入（億）：2.09／2.31／2.54／2.58／2.62
每股盈利：0.50／0.33／0.48／0.39／0.51
每股股息：0.15／0.16／0.18／0.18／0.18
分派比率：100／100／100／100／100
–企業簡介–
泓富產業信託（泓富）由長實分拆出來，2005年在港交所上市，是香港首個由私人機構籌組上市的房託。根據信託契約，泓富須確保每個財政年度的分派，不少於可分派收入之90%。 泓富於本港非核心商業區擁有8個物業項目，包括甲級寫字樓、商用物業、工商綜合物業及工業物業，可出租總面積約為135萬平方呎。
–資產質素不差–

泓富的物業組合就是上述8個物業，投資者投資泓富就如同買入了這物業組合的一部分。甲級寫字樓、商用物業、工商綜合物業、工業物業分別佔評估總值的58.5%、21.3%、17.3%及2.9%。這些物業可簡單理解為工商廈類別，租戶為不同類型的企業。 從地理上分析，這些物業並非處於傳統的核心商業區，但都處於市區位置，交通相當便利，配套完備。雖然物業並不是最高級數，但當中仍有一定的價值，有一定的質素。 部分物業位於九龍東地段，享有政府多年前的「起動九龍東」計劃的優勢，這些地段正逐步轉型為成熟商業區，不少大型機構的寫字樓近年均有進註，令多年來租金保持升值，潛力浮現。

–物業分析–
在泓富持有的8個物業中，收入貢獻最多的為：都會大廈、泓富產業千禧廣場、泓富廣場，佔總收入超過6成，以下就這3個物業作簡介。 都會大廈，位於九龍紅磡都會道10號，交通方便，附近有港鐵紅磡站、巴士總站，鄰近紅磡海底隧道，於2001年落成，可出租總面積為271,418呎，估值超過$31億。租戶數目為88個，大部分為電子及科技行業。 泓富產業千禧廣場，位於香港北角英皇道663號，到港鐵側魚涌站只需2分鐘步程，而前往東區海底隧道只需2分鐘車程，而側魚涌為發展成熟的商業區，可說是港島東當中的黃金地段。物業可出租總面積為217,955呎，估值約$20億，而租戶數目有73個。 泓富廣場，位於九龍觀塘成業街，觀塘區近年經歷龐大發展，漸成新的商業樞紐，該大廈鄰近東區海底隧道，前往港鐵觀塘站約3分鐘步程，交通便利。物業可出租總面積為240,000呎，估值約$17億，而租戶數目為117個。 綜合分析上述及其他物業，雖然不是處傳統核心商業區，但都有交通便利的因素，均鄰近港鐵站，物業有一定的價值，加上位置發展越來越成熟，質素絕對不低。而2015年底每股基本資產淨值為$5.17，這數有參考作用，但不能視為唯一的評估指標，因為投資者評估重點是股息率。

–租金分析–
年度：2012／2013／2014／2015／2016
每呎租金：16.9／19.1／20.8／22.7／23.8
泓富租金收入保持上升，當中受惠於香港整體租金市場的上升，加上政府重點推動九龍東計劃，打造該區成為大型商業區，近年不斷有大型企業辦公室進註，可見發展已經成熟，帶動該區租金有明顯上升。 泓富部分物業進行翻身或增值工程，都令價值及租金得以提升，例如泓富產業千禧廣場、創業街9號及潮流工貿中心，進行了多項資產增值工程，令價值及租金得以提升。 另外，泓富廣場於2012年獲批更改土地用途後，泓富積極引入零售及服務業租戶，除了令租金得以提升外，同時令客戶身處的行業多元化，使風險更有效分散。 雖然泓富保持將租金調升，但出租率仍保持高水平，物業組合的租用率處於96%水平，是一個理想的水平，反映市場能承受租金的加幅。

泓富共有570名租戶。這些租戶大部分來自電子、科技、製造、貿易等行業，租戶行業算是多元化，令風險得以分散，而根據泓富過往所提供的資料，客戶欠租的情況極少，相信這方面的風險很低。 泓富過往的租金保持上升，但升幅較明顯的時期已過，因為不少區分的增值部分已反映。香港土地供應仍有限，土地可作住宅、商業、酒店、工業或其他用途，當政府加強發展住宅用地，意味發展商業的用地相對減少，這長遠令工商廈租金得以支持，但往後租金上升只會呈平穩狀態。

–投資策略–
泓富擁有物業雖不是最高級別，但由於位置不錯，仍有一定的質素。加上近年這類交通方便，但並非傳統核心商業區的物業，因租金相對較低而受到大型及中型企業歡迎，所以往後價值仍正面。 泓富定明要將9成以上「可分派收入」作派息之用，而過往多年都採用100%全派息政策。從5年數據中，可見泓富的收入及派息保持上升，當中的動力原自加租，以及翻身物業的價值提升，雖然往後仍會平穩增長，但幅度比之前放緩。 股息率方面，現時算是合理價，不過若增至5.5%-6%就有更大的吸引力，但由於香港整體樓價處較高水平。 因此，投資者這刻宜用分注買入的策略，有助減低風險，以儲資產的模式進行，而重點則在於收息。
（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

相關閱讀：
《股票聖經》
天窗網店訂購>>https://goo.gl/htmZbm
電子書及試閱>>https://goo.gl/ewVA2H

《50優質潛力股》（2017-18年修訂版）
天窗網店訂購>>http://bit.ly/2Ca5T7I
電子書及試閱>>http://bit.ly/2C99q6q

《50穩健收息股》（2018-19年修訂版）
天窗網店訂購>>http://bit.ly/2NPJmBA
電子書試讀>>http://bit.ly/2AVAVgx

《50值博倍升股》
天窗網店訂購>>http://bit.ly/2CsG9nB
電子書試讀>>http://bit.ly/2Cixxjc