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龔成:拆解加按原理,以及當中利弊

加按的原理是改變資本結構,將原有物業的現金價值釋放,當中有利有弊,加按與否往往沒有一定的答案,視乎大環境及自身情況,從而選擇較為適合的方法。

圖中假設原有一層物業,升值後加按,套出現金後再買另一物業,而中的借貸為7成(近期香港已減至6成),這例子重點在於說明,所以大家最重要是明白原理,因為當中亦沒有考慮稅項問題。


–淨資本沒有改變–

首先大家會發現,無論是否加按,以及加按後用甚麼投資策略,都不會對「淨資本」有改變,因改變的是資產結構、現金流,以及往後的資本變化。這點大家要先睇明白,才進入下面的結構改變原理。

原物業為$300萬,其後樓價升一倍至$600萬,加按可將升值部分套現,獲得$180萬的資金,而這部分的現金再以按揭形式買另一物業作收租,假設這物業$600萬,租金回報率為4%。

在加按後,負債增至$840萬,負債比率處於70%水平,若該投資者仍是年青人,可承受較高的風險,當中的問題仍不算大。


–拆開數字獨立分析–

若果以獨立模式看這物業的回報,即是產生多少租金,同時有多少利息(包括因加按而產生的利息,以及買這物業借貸而產生的利息),將租金減去利息支出,新物業資產所能創造的額外淨回報為每月$5,000。

由原本一個物業,加按投資成擁有兩個物業,由原本的$240萬負債大增正$840萬負債,即是增加了$600萬,額外的$600萬負債得來額外的$5,000的每月回報,投資者就要分析是否值得。


–供得起原則–

首先,一定要考慮風險,加按後負債大增,自己是否可承受?若果大環境逆轉,是否仍可「供得起」?當考慮了這些問題後,才考慮當中的回報。

除了新增$5000現金流外,另一關鍵位,是考慮所投資的是否「資產」。額外所得的$5,000淨回報只是初期,若然這是「資產」,其長遠價格及所產生的現金流均會上升的,故此長遠能創造的財富將愈來愈大。

雖然加大了借貸,這的確提高了風險,但只要借得適宜,加大借貸即是利用更多借貸,對長遠創造財富必然有利。


–平衡風險就可以–

首先要明白,加按的原理是增加額外的借貸,因此這個借貸要借得其所才有作用,若果只賺得2、3%的差息回報,而所投資的並非「資產」,只是投資「產品」,缺乏增值的能力,那就不值得這樣做。

若加按而得的資金,將其投資於新資產項中,而這資產有不錯的增值能力,那才值得去做。

另外,加按會增加負債,若果處加息期,往後的利息大增,加按的成本就大增,若投資的項目回報無法大於利息成本,那就加按愈多,愈產生負回報。

簡單來說,加按與否要考慮幾個因素,首先是風險,自己是否承受到,物業資產雖然長期會上升,但中短期總會波動,自己能否渡過這中短期的不利環境,是否仍「供得起」?

另外,加按的成本如何?在加息期加按是否明智的做法?而加按後所投資的項目,是否有長遠增值的能力,當中的回報是否大於利息?這些就是加按與否應該考慮的因素。

 

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