龔成：收息股陽光房託

陽光房地產投資信託基金
SUNLIGHT REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號：0435
股息率：7.5%
每股股息：$0.25
業務類別：地產業
集團主席：歐肇基
主要股東：李兆基（21.8%）

5年業績
年度：2018／2019／2020／2021／2022
收益（億）：8.17／8.50／8.55／7.99／8.03
可分派收入（億）：4.51／4.67／4.67／4.38／4.31
資產淨值（每單位）：9.03／9.68／8.89／8.45／8.36
每單位派息：0.27／0.27／0.27／0.26／0.25
（截至30/6為一個財政年度）

–企業簡介–

陽光房地產基金（陽光房產）是2006年成立的房地產信託基金（REIT），並在同年於聯交所上市，發行機構為恆基地產。陽光房產每年都將最少90% 可分派盈利用於派息，因此是一個不錯的收息工具。

持有房託就如同持有物業收租一樣，而內裡包含著一個多元化的物業組合。

陽光房產投資於香港的寫字樓及零售物業，寫字樓分布於中環、灣仔、上環、尖沙咀等地，而零售物業則位於上水、將軍澳、元朗等。寫字樓與零售物業所佔的比例，以估值計大約各半。

【圖1】–陽光房產各類型物業組成

–物業長期增值–

香港地少人多，所以土地必然是有價值的資產，長期持有物業已經有不錯的回報，而包裝成房託的物業組合，往往都有一定的投資價值。

陽光房產的物業組合包括寫字樓及零售，寫字樓有甲級及乙級，甲級有灣仔的陽光中心，而乙級則包括北角、上環、尖沙咀、旺角等地的寫字樓。

零售物業方面，包括市區如北角、紅磡、尖沙咀，以及新市鎮如上水、將軍澳、元朗等地的商場。綜合來說，物業的質素雖然不是最優質，但都算是中等的優質程度。

雖然陽光房產的物業組合並非最優質，但回報都不差。自2006年上市，陽光房產有物業收入淨額的複合增長及資產淨值的複合增長，每年平均約6%-9%，基本不差。

這反映香港的商業區不斷擴展，而由於市場供不應求，乙級寫字樓租金亦有相當增長，而擁有甲級及乙級寫字樓的陽光房產，回報自然不俗。

【圖2】–重點財務數據資料

 

–大新金融中心–

大新金融中心前稱陽光中心，整個房託由多個物業組成，大新金融中心佔比最大，貢獻了收入約4分1，物業為一個甲級寫字樓，位處灣仔，地點絕對不錯，多年來的租用率都處極高水平。

從過往資料分析，租金每年都有理想的上升，除了反映大環境帶動外，亦反映物業質素不差。同時，就算不斷加租也沒有影響出租率，反映市場能承受租金水平。

加上約有30%的收入貢獻，來自政府及相關機構，能提供穩定的租金收入，都是這物業加分的地方。

–陽光房產質素提升–

陽光房產多項數據都能持續增長，無論是租金收入及可分派的股息，都有基本增長，雖然近年略有減少，但從長遠的角度分析，收入仍會以平穩增長模式進行。

在過往正常經營環境，陽光房產的租用率甚高，多年都保持在95%以上，處於甚高的水平。可見在市場需求，以及物業地點不差、管理不錯的因素下，租金回報理想。

不過投資者要明白，房託的增長主要源於內部，而向外擴展的能力則有限，這令升值的潛力不會太大，因為難以創造出再投資的效果。

由於陽光房產將逾九成的可分派收入作股息派出，因此保留的資金很少，所以發展有限，這亦是房託的特點。雖然陽光房產都會買賣物業，但最主要的回報都是現有物業組合，而當中核心物業的變動不大，故往後若要提升收入，很大程度依賴組合內的租金提升。

【圖3】–物業組合資料

–綜合分析–

從長遠及超長遠的角度看，香港的寫字樓及零售市場仍有一定的需求，雖然近年興起在家工作，但無法完全取代傳統寫字樓，最多只能成為輔助角色。因此，在家工作會影響需求的增長，令租金不會如過往般大升，但長遠仍會平穩向上。

綜合上述的各項財務數據，以及陽光房產所持有的資產，都反映其資產質素保持上升，雖然其中的資產質素不是最高級，但都是有質素的。

而隨著香港的商業區不斷擴展，擁有乙級寫字樓的陽光房產反而更有增長的動力，令此房託有穩中求勝的效果。

–投資策略–

投資策略方面，會以收息為先，股價增值為輔，雖然預期股價在長遠都會平穩上升，但投資者最好以收息的角度來評估此房託，始終這房託都不會有很大的升幅，因此較適合中低風險程度、追求股息的投資者。

由於房託的市場估值基於租金及物業市場，中短期必定有上落，因而會令陽光房產的股價有上落，投資者要避免在過高的價位買入，因這會拉低股息的回報。

現時股息率約7%、8%，考慮外圍加息因素，這房託估值處合理中間以下水平，對追求收息的投資者，已經可以分注投資，長期持有。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票。上述文章只是企業分析，並不構成任何投資邀約，投資者在投資前，請自行花時間研究企業，才決定是否適合自己。）

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(以上為作者個人立場，不代表本網立場。）