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黃元山:買REITs要睇資產潛力

很多投資者看到領展(823)過去幾年股價表現亮麗,就以為所有REITs皆能做到盈利不斷有明顯的升幅,其實就有頗大的誤解。

黃元山

中文大學全球政治經濟社會科學碩士課程客席講師、香港大學專業進修學院中國商學院客席副教授。著有:《FQ思維:投資其實很簡單》及《FQ思維2:穩健投資很簡單》。

畢竟,領展有其歷史因素,當年用低價(起碼回望當時)拿到很多民生商場、街市、停車場及辦公室等,透過不斷收購及翻新轉型項目,改善物業組合內的物業結構、間隔及設施,提高租金收入(當然也會帶來民生的影響)。

例如樂富廣場便是成功個案,廣場翻新後,商舖由原來的110 多間增至200 間,不止吸引更多人流,亦能幫助提升出租率及租金。但本港其他的REITs,基本上都由地產發展商擁有及管理,當中牽涉太多利益衝突,投資者很難監管管理層以好價格抑或壞價格納入新資產,以及新資產的質素優劣,這不止令投資風險增加,亦有可能令整個總資產回報率(ROA)出現偏差,最後使股東拿不到預期的回報。

因此,投資REITs 的主要考慮因素不單只是環球經濟氣候,或者樓市狀況,而是關注REITs 旗下的物業地點、類別、出租率、核心收入,以及潛在利益衝突等,尤其要分析其未來10 年至20 年資產項目的潛在議價能力是否可以維持一定升幅。

 

 

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