黃元山：買REITs要睇資產潛力

很多投資者看到領展（823）過去幾年股價表現亮麗，就以為所有REITs皆能做到盈利不斷有明顯的升幅，其實就有頗大的誤解。

黃元山

中文大學全球政治經濟社會科學碩士課程客席講師、香港大學專業進修學院中國商學院客席副教授。著有：《FQ思維：投資其實很簡單》及《FQ思維2：穩健投資很簡單》。

畢竟，領展有其歷史因素，當年用低價（起碼回望當時）拿到很多民生商場、街市、停車場及辦公室等，透過不斷收購及翻新轉型項目，改善物業組合內的物業結構、間隔及設施，提高租金收入（當然也會帶來民生的影響）。

例如樂富廣場便是成功個案，廣場翻新後，商舖由原來的110 多間增至200 間，不止吸引更多人流，亦能幫助提升出租率及租金。但本港其他的REITs，基本上都由地產發展商擁有及管理，當中牽涉太多利益衝突，投資者很難監管管理層以好價格抑或壞價格納入新資產，以及新資產的質素優劣，這不止令投資風險增加，亦有可能令整個總資產回報率（ROA）出現偏差，最後使股東拿不到預期的回報。

因此，投資REITs 的主要考慮因素不單只是環球經濟氣候，或者樓市狀況，而是關注REITs 旗下的物業地點、類別、出租率、核心收入，以及潛在利益衝突等，尤其要分析其未來10 年至20 年資產項目的潛在議價能力是否可以維持一定升幅。