黃元山：從德國樓市，反思香港房策制度

黃元山

中文大學全球政治經濟社會科學碩士課程客席講師、香港大學專業進修學院中國商學院客席副教授。著有：《FQ思維：投資其實很簡單》及《FQ思維2：穩健投資很簡單》。

很多時候，德國會被認為是住屋天堂，「置業」比例低（只有約40%，為歐美最低的水平）、租住的比例高，更重要的是租金和樓價升幅不大，維持相對平穩的狀態。不少論者都著眼德國的租務安排，要求較多的政府管制，認為這就是租金升幅溫和的秘密良方；也有人認為這是德國人獨有的文化，而只有德國人想通了住房是「安居」而非「投資」。根據這個推論，只要政府大規模興建多點租住的公屋，使再多的人住在租住的公屋裡，就「一天光晒」。

先不說公屋本身是一個龐大的福利開支，要支撐現有的體制，已有一定的難度，從德國的例子引申到加大居住公屋的比例，更是引喻失義，因為德國的租住單位，是以私營為主。不過，這個德國現象，有其值得探討的地方。試想想，如果收租要極多的限制，樓價升幅也不多，從資金回報的角度，資金進入發展樓房就會減少，長遠減低需求，使租金樓價回升到均衡點。為甚麼德國可以一方面發展樓房的回報低，一方面又可以供大於求呢？答案肯定不單單是租務管制，尤其是德國的房地產市場是以私人市場為主導。

黃元山教授認為，要探討這個問題，必須要從發展成本和土地供應入手。發展成本，和政府發展及規劃條例息息相關，例如英國的條例就較德國繁複，而德國的相關條例，更以地方政策為依歸。地方政策較鼓勵發展，就可以減低發展的成本。相反，無論是英國或是香港，相關的條例只會愈來愈嚴謹，雖然更顧及社會其他不同的範疇，但供應就無可避免地減少。除了規劃條例寬鬆、發展成本較低，土地供應也較多，尤其是東西德合併後，在柏林等地，土地供應出現供大於求，使租金和地價一直跑輸世界其他各地。

當土地房屋供應大，租金和樓價自然難以上升，樓價不上升，買樓的意欲就會減低。事實上，房屋既是必需品，也是一項重要投資，故有一個說法：「當樓價上升，就愈多人買樓，怕上不了車；相反，當樓價下跌，卻沒有人問津，樓房需求縱使不變，卻沒有人願吃眼前虧，紛紛持觀望態度。」價升追入，價跌反不買，既是人性投資的盲點，也解釋了為甚麼德國的樓價愈平就愈沒有人買。從德國現象的教訓，要使租金樓價升幅放緩，必先要減低規劃限制，也要增加土地供應。