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黃元山:從德國樓市,反思香港房策制度

黃元山

中文大學全球政治經濟社會科學碩士課程客席講師、香港大學專業進修學院中國商學院客席副教授。著有:《FQ思維:投資其實很簡單》及《FQ思維2:穩健投資很簡單》。

很多時候,德國會被認為是住屋天堂,「置業」比例低(只有約40%,為歐美最低的水平)、租住的比例高,更重要的是租金和樓價升幅不大,維持相對平穩的狀態。不少論者都著眼德國的租務安排,要求較多的政府管制,認為這就是租金升幅溫和的秘密良方;也有人認為這是德國人獨有的文化,而只有德國人想通了住房是「安居」而非「投資」。根據這個推論,只要政府大規模興建多點租住的公屋,使再多的人住在租住的公屋裡,就「一天光晒」。

先不說公屋本身是一個龐大的福利開支,要支撐現有的體制,已有一定的難度,從德國的例子引申到加大居住公屋的比例,更是引喻失義,因為德國的租住單位,是以私營為主。不過,這個德國現象,有其值得探討的地方。試想想,如果收租要極多的限制,樓價升幅也不多,從資金回報的角度,資金進入發展樓房就會減少,長遠減低需求,使租金樓價回升到均衡點。為甚麼德國可以一方面發展樓房的回報低,一方面又可以供大於求呢?答案肯定不單單是租務管制,尤其是德國的房地產市場是以私人市場為主導。

黃元山教授認為,要探討這個問題,必須要從發展成本和土地供應入手。發展成本,和政府發展及規劃條例息息相關,例如英國的條例就較德國繁複,而德國的相關條例,更以地方政策為依歸。地方政策較鼓勵發展,就可以減低發展的成本。相反,無論是英國或是香港,相關的條例只會愈來愈嚴謹,雖然更顧及社會其他不同的範疇,但供應就無可避免地減少。除了規劃條例寬鬆、發展成本較低,土地供應也較多,尤其是東西德合併後,在柏林等地,土地供應出現供大於求,使租金和地價一直跑輸世界其他各地。

當土地房屋供應大,租金和樓價自然難以上升,樓價不上升,買樓的意欲就會減低。事實上,房屋既是必需品,也是一項重要投資,故有一個說法:「當樓價上升,就愈多人買樓,怕上不了車;相反,當樓價下跌,卻沒有人問津,樓房需求縱使不變,卻沒有人願吃眼前虧,紛紛持觀望態度。」價升追入,價跌反不買,既是人性投資的盲點,也解釋了為甚麼德國的樓價愈平就愈沒有人買。從德國現象的教訓,要使租金樓價升幅放緩,必先要減低規劃限制,也要增加土地供應。

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