鍾記：領展2022年度中期業績勝預期（三）

領展房產基金（823）於上周三（2021年11月10日）公佈截至2021年9月30日止六個月的2022年度中期業績，勝過市場預期，刺激股價上升，周五收市報71.5港元。

領展2022年度的中期業績非常穩固，新冠肺炎疫情對它的影響不大。物業收入淨額按年增長8.8%至43.91億港元（2021年度同期：40.37億港元）；經調整並計入一筆1.46億港元的酌情分派後，可分派總額按年增長14.2%至33.36億港元（2021年度同期：29.21億港元）；每基金單位中期分派（DPU）按年增長12.7%至1.5959港元（2021年度同期：1.4165）。以2021年11月12日的收市價71.5港元計算，領展的年化單位派息回報率〔（中期DPU x 2）÷ 基金單位價格）〕為4.5%〔（1.5959 x 2 ÷ 71.5）〕

領展於2021年9月底投資物業組合的估值增長3.8%至2066億港元（2021年3月底：1991億港元），乃由於資產收購及公平值增加所致。每基金單位應佔資產淨值（Book NAV）上升2.3%至77.99港元（於2021年3月底：76.24港元）。基金單位價格71.5港元，相當於市賬率（基金單位價格 ÷ 每基金單位應佔資產淨值）（P/B）0.92倍（71.5 ÷ 77.99），稍為低於其過去十年市賬率的中位數1倍，估值尚算合理。

財務方面，領展最新公佈分別以27億港元及31.2億港元收購位於柴灣嘉業街60號的倉庫大廈和位於紅磡寶來街50號的綜合用途停車場大廈。收購後，領展的債務對資產總值比率將由約21.6%增加至23.6%，仍然是屬於健康的水平。由於領展新收購的資產所產生的租金回報率大於其資金成本，相信對提升未來可分派總額及每基金單位分派有正面作用。

過去一個月，我因為一些事情曾經到過領展旗下的青衣長發廣場及黃大仙中心。作為領展的小股東，像巡視業務一樣，我特別留意該兩個商場的地段、交通、人流、出租率、租戶組合及停車場車位配套等，發覺領展的管理蠻不錯，並不遜於一些私人管理的大型商場。由於領展在本港的零售物業大部分都是處於民生區，受新冠肺炎疫情及遊客大幅下降的影響不大，因此租金的抗跌力較強。事實上，管理層在中期業績透露，領展旗下部分商戶的生意已經回復至2019年疫情前水平，其香港零售物業整體出租率高達97.5%，創歷史新高，平均續約租金調整幅度約3.4%，反映民生消費需求在疫情「封關」下依然強勁。這些都令我對領展的前景更有信心。

我於2020年7月下旬及8月初以平均價59港元買入領展（見<買入領展、煤氣、恆生>一文），只是一年多，價格上升了21%，連同期間收取的2021年度基金單位分派共2.8999港元（中期分派1.4165港元及末期分派1.4834港元），總回報率達26%，財息兼收。

2021-11-15

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