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鍾記:「新地」財務穩健,估值合理!

鍾記

價值投資法的信徒。2011年4月成立個人網誌 「股壇老兵鍾記 長勝之道」。著有《實踐價值投資的真諦》及《選股與估值:價值投資的得勝之道》

新鴻基地產(00016)於9月中公布截至2017年6月底止財政年度業績,大致符合市場預期。基礎盈利(扣除投資物業估值變動淨額之影響)260億港元,同比上升7.4%,每股基礎盈利8.97港元,增長7.2%。全年派息共4.1港元(中期息1.1港元,末期息3.0港元),增長6.5%,派息比率維持46%。現時的市盈率約14.4倍(以每股基礎盈利計算),股息率3.2%。

物業銷售利潤(包括應佔合營和聯營企業的物業銷售利潤)119億港元(來自香港和中國內地的利潤分別為99億及20億港元),同比增長2%,利潤率31%,高於2016年度的27%。預計未來三年,平均每年在香港的住宅落成量超過300萬平方呎樓面面積,市場佔用率約三成,遠遠超過其他競爭對手。新鴻基地產擁有大量農地(截至2017年9月中,持有以地盤面積計算逾2,800萬平方呎的農地,僅次於恒基地產),長遠來說可以為公司提供廉宜的土地資源和競爭優勢。

淨租金收入(包括應佔合營和聯營企業的淨租金收入)171億港元(來自香港、中國內地和新加坡的淨租金收入,分別為137億、29億及5億港元),增長4%,並超過物業銷售利潤44%。展望未來,隨著新出租物業的落成提供租金貢獻,加上現存出租物業未來續租租金的調升,預計未來三年,租金收益會有穩定的單位數複合增長。

財務方面,截至2017年6月底,公司持有現金313億港元,銀行貸款673億港元,淨負債360億港元,相對於股東資金4,982億港元,淨負債比率只有7.2%,屬於相當低的水平,財務非常健康。

把公司的股東資金或賬面資產淨值4,982億港元,除以發行股數28.95億股,便得出每股賬面資產淨值(Book NAV)172港元。股價129.5港元,市賬率(P/B)0.75倍。

值得注意的是,公司在2017年度的財務報表附註十,提供了香港和中國內地已落成的投資物業所用的加權平均資本化率(Capitalisation Rate, 簡稱Cap Rate)的數據,分別是5.2%和6.6%,與2016年度所用的資本化率一樣。我 @股壇老兵鍾記 認為這個資本化率相當合理,甚至有點偏低,因此公司的投資物業估值應該並沒有太多「水分」,甚至有少許保守。

估值方面,股價相對於分析員預計公司的重估資產淨值(RNAV)約210港元出現38%的折讓,大於其歷史平均的折讓率20%,表面看似偏低,但實際上估值合理,並不算特別吸引,主要是基於本地樓價處於歷史高位,已經脫離一般家庭的負擔能力,未來潛在的供應增加及息口回升周期勢必對樓價構成壓力,因此投資者考慮買入地產股的時候,會要求較大的資產折讓,藉此防禦和抵消未來地產市場有機會下調的風險。

總的來說,新鴻基地產的資產質素良好,財務穩健,估值合理,我會繼續持有。

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