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郭釗:英國樓價恐怕低處未算低

郭釗

從小就奉信「勤」字不出頭、坐Benz 靠自己個腦。專長是尋找Hea 而有爆發力的生意和投資,賺錢是興趣,目標是享受人生。著有《Hea富學》一書。

有不少讀者問我有關英國樓的問題,特別是學生宿舍的投資價值,我想大概是因為那些樓盤廣告均以高回報率低門檻作招徠,在此想和大家分析一下。從內部需求來看,英國正在經歷「硬脫歐」,沒有工作簽證的歐盟國民,未來或要在正式脫歐後離開當地。數據顯示,外勞人口有250萬,在6,500萬英國人口當中只佔不到4%,以印度人、巴基斯坦人及非洲人為主。但實際情況應該不止如此,因為歐盟成員國人民現時在英國長期居留都不需要工作證,而且除德國外,近乎所有歐盟國家的失業率都是雙位數,西班牙25至35歲失業率更高達35%。他們都跑到英國找機會,所以他們是英國發展動力的一部分,但在正式脫歐後,他們在找不到工作証的情況下,應該要離開英國,下一個目的地應該是德國,因德國失業率只有3.7%。工作人口少了,當然會影響住屋需求,繼而影響樓市,但我覺得影響是短暫的。

從宏觀經濟來看,從宣布正式脫歐後,英鎊下跌了十幾個巴仙,英國有四成以上食品都是靠進口,即買入成本增加而產生通漲,加上燃油是用美元結算,運輸成本也在上升,英倫銀行預計,英國明年的通脹率達到最高的2.8%,一些經濟學家甚至預測會超過3%。但相反,根據2017年9月的數據,出口的年度增長率為12.4%,比較上年同期的6.7%增加接近一倍,反映英鎊貶值帶來的經濟效益。

現在正值脫歐的談判階段,各國為自己立場爭取最大利益,英國首相發言人表示,從2019年3月開始,將禁止盟國公民自由進入英國,歐盟方面,很可能增加英國貨的進口關稅反擊,歐盟佔英國的出口約47%,英國只佔歐盟出口的7%,由數字可以反映英國的不利狀況。

英國脫歐的談判會持續兩至三年甚至更長,直到一切明朗化,壞的因素完全反映時,就是買英國物業的最佳時機,到時英鎊也將會是見底之時,現時物業代理所謂「八五折買英國樓好時機」,恐怕低處未算低。低貨幣政策也應會是離歐後震興英國經濟的方略,我相信之後幾年,脫歐的好處會一一呈現,例如不用負擔歐盟的稅務開支,可自由運用貿易政策吸引外資等。全世界政治都是現實主義,全球以至歐盟國家發覺英國投資或進出口的吸引之處,到時又會再大開方便之門。聰明的英國佬作出脫歐這決定,並不在乎短期陣痛,旨在長期利益。等壞消息盡出之時,才是投資英國樓市的最佳時機。

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