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郭釗:澳洲買地不能「印印腳」等升,須深思熟慮

郭釗

從小就奉信「勤」字不出頭、坐Benz 靠自己個腦。專長是尋找Hea 而有爆發力的生意和投資,賺錢是興趣,目標是享受人生。著有《Hea富學》一書。

澳洲給人的感覺,是一個非常適宜人類居住的國家。英國「經濟學人智庫」(EIU)依據社會穩定性、醫療保健、文化和環境、教育、基建五大指標,選出2016年全球最宜居城市,澳洲城市佔據了前5名中的3個席位,難怪中國人捧錢排隊移民澳洲。悉尼和墨爾本每年都有8萬至10萬人口增長,超過五成是海外移民,大部分是30至49歲的黃金年齡層人士,他們去到澳洲需要住屋,加上近10年澳洲房地產成為外國投資者熱門之選,單單中國人於2015年的投資金額就創新高,一時間的供求失衡,令悉尼與墨爾本,樓價按年升幅分別達到10.2%及9%,樓價中位數分別為78.5萬澳元(約466萬港元)及59萬澳元(約350萬港元),為澳洲樓價最高的兩個城市。當地普羅大眾難以入市,引起民憤,令澳洲政府受壓,一連串針對外地人在澳洲買樓的措施因而出籠,最毒辣那招是海外投資者只可買一手樓,即是當你賣樓時,只可賣予澳洲本地人;買家有限制,變相市場縮窄,議價能力降低。

澳洲政府數年前加速撥地,發展商當然樂意配合,過去幾年有強國人爆買撐高樓價,一年約有50億澳元內地資金流入澳洲房地產市場,已賺到盤滿缽滿,當然承勢追擊,就連非本地的發展商也加入戰團。大量建屋令供應突然颷升,2016年3月澳洲房產行業分析預測機構BISShrapne發表的報告預計,除新南威爾斯省外,澳洲其他省份住宅市場或面臨日益增長的供過於求。加上澳洲金融管理局限制海外物業投資者的信貸,已導致投資活動放緩。新房屋供過於求,投資疲弱加上較低人口增長率,有指未來3年澳洲大城市的樓價增長將放緩,有經濟學家更相信澳洲房產的泡沫是有史以來最大,那我們是否應該敬而遠之?

筆者認為,澳洲樓市在這二十年內也是平穩上升,但反過來說,每一年買入都是頂位,一般香港人以至資深投資者,若不是有實際需要,例如子女在那邊留學,否則不會貿然入市。

比起買住宅樓,買地屬於更高階的投資選擇,跟銀行融資亦相當複雜,風險相對較高。當中涉及你對當地政府作風及政策的認識程度,資金的機會成本也是另一問題,投資須獨立思考,不要盲目相信展銷會及經紀提供的資訊,分散風險是基本。

 

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