郭釗：澳洲買地不能「印印腳」等升，須深思熟慮

郭釗

從小就奉信「勤」字不出頭、坐Benz 靠自己個腦。專長是尋找Hea 而有爆發力的生意和投資，賺錢是興趣，目標是享受人生。著有《Hea富學》一書。

澳洲給人的感覺，是一個非常適宜人類居住的國家。英國「經濟學人智庫」（EIU）依據社會穩定性、醫療保健、文化和環境、教育、基建五大指標，選出2016年全球最宜居城市，澳洲城市佔據了前5名中的3個席位，難怪中國人捧錢排隊移民澳洲。悉尼和墨爾本每年都有8萬至10萬人口增長，超過五成是海外移民，大部分是30至49歲的黃金年齡層人士，他們去到澳洲需要住屋，加上近10年澳洲房地產成為外國投資者熱門之選，單單中國人於2015年的投資金額就創新高，一時間的供求失衡，令悉尼與墨爾本，樓價按年升幅分別達到10.2%及9%，樓價中位數分別為78.5萬澳元（約466萬港元）及59萬澳元（約350萬港元），為澳洲樓價最高的兩個城市。當地普羅大眾難以入市，引起民憤，令澳洲政府受壓，一連串針對外地人在澳洲買樓的措施因而出籠，最毒辣那招是海外投資者只可買一手樓，即是當你賣樓時，只可賣予澳洲本地人；買家有限制，變相市場縮窄，議價能力降低。

澳洲政府數年前加速撥地，發展商當然樂意配合，過去幾年有強國人爆買撐高樓價，一年約有50億澳元內地資金流入澳洲房地產市場，已賺到盤滿缽滿，當然承勢追擊，就連非本地的發展商也加入戰團。大量建屋令供應突然颷升，2016年3月澳洲房產行業分析預測機構BISShrapne發表的報告預計，除新南威爾斯省外，澳洲其他省份住宅市場或面臨日益增長的供過於求。加上澳洲金融管理局限制海外物業投資者的信貸，已導致投資活動放緩。新房屋供過於求，投資疲弱加上較低人口增長率，有指未來3年澳洲大城市的樓價增長將放緩，有經濟學家更相信澳洲房產的泡沫是有史以來最大，那我們是否應該敬而遠之？

筆者認為，澳洲樓市在這二十年內也是平穩上升，但反過來說，每一年買入都是頂位，一般香港人以至資深投資者，若不是有實際需要，例如子女在那邊留學，否則不會貿然入市。

比起買住宅樓，買地屬於更高階的投資選擇，跟銀行融資亦相當複雜，風險相對較高。當中涉及你對當地政府作風及政策的認識程度，資金的機會成本也是另一問題，投資須獨立思考，不要盲目相信展銷會及經紀提供的資訊，分散風險是基本。

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