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郭釗:海外買樓易蝕匯 銀行按揭要留意

在外地置業,樓價需以當地貨幣支付,而匯率就好似一把「雙刃刀」,如果當地貨幣匯率下跌,港人買樓變相打折,但置業後,如果當地匯率繼續摸底,即使樓價上漲,最後轉回港元時,投資仍有機會虧本,得不償失。

郭釗

從小就奉信「勤」字不出頭、坐Benz 靠自己個腦。專長是尋找Hea 而有爆發力的生意和投資,賺錢是興趣,目標是享受人生。著有《Hea富學》一書。

筆者有兩個朋友同樣在澳洲悉尼投資物業,但一個賺價蝕滙,一個賺價賺滙,結果大不同。朋友A在2009年買入一個近市區的連地House,約70萬澳元,2013年以180萬賣出,樓價上賺了157%,而他買入時澳元兌港元滙價是5,賣出時是8,即是以350萬港元買入,以1,440萬港元賣出,升幅高達311%,超厲害。

而朋友B聽朋友A不停說悉尼樓市前景有幾光明,於2011年決定入市,就在朋友A的物業附近買了一個連地House,約100萬澳元,2015年以200萬賣出,樓價上賺了100%,回報可觀,但他買入時澳元兌港元滙價是8.5,賣出時是6,即是以850萬港元買入,以1,200萬港元賣出,升幅只是42%,被滙水侵蝕了近六成利潤,相當不值。

怎樣對沖滙價風險?其中一個就是在當地銀行承造按揭,譬如某國的貨幣,兌港元是1:2,向銀行借入相當於100萬港元,即借入50萬元的當地貨幣,假設當地貨幣貶值20%,兌港元就會由100萬跌至80萬,原本要還銀行100萬,現在還80萬就可以了,換句話抵銷了部分外幣下跌的風險。

不過,借錢時要留意當地銀行是否跟香港銀行體系是兩個獨立系統,有否權力查閱你在香港的信貸紀錄,或者在當地取得貸款後,又會否上載至香港。前者會影響你在當地的貸款能力,後者則影響你在香港的貸款能力,將來如果想在香港買樓,就更難通過壓力測試。

另一個方法就是找一些不用即時full paid的海外物業投資,最好分階段付費,譬如我2013年買吉隆坡服務式住宅,首期10%,港元兌馬幣的滙價為2.5,算是近10年高位,不過馬來西亞政府相當保護海外買家,規定發展商按建築進度收款,即是「起幾多俾幾多」,如果你買30樓,但只起到15樓,唔使俾住。所以滙價2.5,我俾過;2.1,我俾過;1.8,我都俾過,變相可以攤分滙價風險。

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