郭釗：海外買樓易蝕匯　銀行按揭要留意

在外地置業，樓價需以當地貨幣支付，而匯率就好似一把「雙刃刀」，如果當地貨幣匯率下跌，港人買樓變相打折，但置業後，如果當地匯率繼續摸底，即使樓價上漲，最後轉回港元時，投資仍有機會虧本，得不償失。

郭釗

從小就奉信「勤」字不出頭、坐Benz 靠自己個腦。專長是尋找Hea 而有爆發力的生意和投資，賺錢是興趣，目標是享受人生。著有《Hea富學》一書。

筆者有兩個朋友同樣在澳洲悉尼投資物業，但一個賺價蝕滙，一個賺價賺滙，結果大不同。朋友A在2009年買入一個近市區的連地House，約70萬澳元，2013年以180萬賣出，樓價上賺了157%，而他買入時澳元兌港元滙價是5，賣出時是8，即是以350萬港元買入，以1,440萬港元賣出，升幅高達311%，超厲害。

而朋友B聽朋友A不停說悉尼樓市前景有幾光明，於2011年決定入市，就在朋友A的物業附近買了一個連地House，約100萬澳元，2015年以200萬賣出，樓價上賺了100%，回報可觀，但他買入時澳元兌港元滙價是8.5，賣出時是6，即是以850萬港元買入，以1,200萬港元賣出，升幅只是42%，被滙水侵蝕了近六成利潤，相當不值。

怎樣對沖滙價風險？其中一個就是在當地銀行承造按揭，譬如某國的貨幣，兌港元是1：2，向銀行借入相當於100萬港元，即借入50萬元的當地貨幣，假設當地貨幣貶值20%，兌港元就會由100萬跌至80萬，原本要還銀行100萬，現在還80萬就可以了，換句話抵銷了部分外幣下跌的風險。

不過，借錢時要留意當地銀行是否跟香港銀行體系是兩個獨立系統，有否權力查閱你在香港的信貸紀錄，或者在當地取得貸款後，又會否上載至香港。前者會影響你在當地的貸款能力，後者則影響你在香港的貸款能力，將來如果想在香港買樓，就更難通過壓力測試。

另一個方法就是找一些不用即時full paid的海外物業投資，最好分階段付費，譬如我2013年買吉隆坡服務式住宅，首期10%，港元兌馬幣的滙價為2.5，算是近10年高位，不過馬來西亞政府相當保護海外買家，規定發展商按建築進度收款，即是「起幾多俾幾多」，如果你買30樓，但只起到15樓，唔使俾住。所以滙價2.5，我俾過；2.1，我俾過；1.8，我都俾過，變相可以攤分滙價風險。