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郭釗:日本樓市難大升!

郭釗

從小就奉信「勤」字不出頭、坐Benz 靠自己個腦。專長是尋找Hea 而有爆發力的生意和投資,賺錢是興趣,目標是享受人生。著有《Hea富學》一書。

要預測一個城市甚至國家的樓市發展,是非常複雜的一件事。影響因素包括人口結構、GDP、政治、軍事力量、海外移民政策和質素等。以日本為例,一個「少子化」的國家,去年的出生率為1.44,出生人數首次跌破100萬人,只有97萬7千人,跟死亡的人數差額為負33萬786人。人口結構比例,65歲以上人士佔1億2千多萬人口中的22.6%,是世界上人口老化最嚴重的國家。而人口種族分布為98.5%是日本人、華人及韓國人為其餘最大民族,加起來也不夠1%,表示這國家極不歡迎移民。

近年興起投資日本樓,我認為最大誘因是,安倍晉三上台後推行安倍經濟學而令日圓貶值,由2012年的100日圓兌10港元,跌到2014年兌7港元。早在2013年,我已到過新宿睇樓,雖然當時日本樓價是九十年代泡沫經濟的九分之一,而且回報接近10厘,但考慮到當時日圓高水,加上人口因素,就算幾鍾意日本都算罷啦!加上我一向信奉投資跟興趣應該分開,才可理性地作出適合的決定。尤其當你本金不多的時候,資金的機會成本就極重要。

直至2014年,我終於買入第一個日本物業,當時要找一個溝通到的仲介就非常艱難,更遑論找到好的。老實講,日本樓只佔我十分之一甚至更小的投資比例,因為日本樓差不多完全不符合我的「Hea富投資四大原則」中,但也想擁有一些較為低風險而帶來正現金流的資產,所以才作此投資。當中經歷不少有趣經驗,詳情可參考《Hea富學》或其他報章專欄。

此刻直接跳到結論吧,日本人口結構及民族性格極難改變,我看不到會像香港或澳美加一樣突然來個大升市,但如果買中地區,例如大阪可留意心齋橋、難波、道頓掘一帶,東京可留意表參道、南青山、涉谷一帶,若賭場落實落戶大阪,可看高一線。但日本人注重賭場對社區的影響,未必如澳門一樣,任何地方都可以起賭場,眼中只有錢,所以賭場效應不宜過份樂觀。

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