郭釗：我買日本樓的實戰經驗

可能你對於買日本樓有無數疑問，最初我也一樣，但我不會因為自己買了，就講到日本樓天上有地下無，以下經驗是你看坊間的賣樓廣告、工具書和財經專欄也看不到的真實資訊。

郭釗

從小就奉信「勤」字不出頭、坐Benz 靠自己個腦。專長是尋找Hea 而有爆發力的生意和投資，賺錢是興趣，目標是享受人生。著有《Hea富學》一書。

東京核心區　求過於供

因本人每年必到日本十次八次，早在2010年已有朋友告訴我日本 物業投資回報極高，有10厘以上，在東京市中心買一個300呎單位 都只是百多萬港元，只是90年代高峰期的九分之一價錢，實在極度吸引。

可是考慮到當時日元兌港元匯價接近10算以上，接近10年 高位，心想就算物業如他所說好回報，但若匯水下跌，蝕匯水都輸死。2012年安倍晉三上場推行安倍經濟學，令日元大幅貶值，最低跌到6.3算，引證我看法沒錯，因為日元不貶值，日本樓及日本經濟不會有轉機。直至日元跌至7算左右，我開始逐間買入數層位於新宿、池袋JR或地鐵站五分鐘路程之內的物業，直至6.4算，有幾間質素較佳的已升值一倍。

因為日本人成年後大多離開家鄉到東京 工作，然後租一間百餘呎的開放式studio flat自住，故近車站對於繁忙的上班族來說非常重要，空置的單位通常是比較偏離車站的地方，去過日本都知，離車站愈遠愈冷清。可惜日本樓沒有槓桿，但不失為一個穩陣而長遠的正現金流，不計升值，十年後，這幾層樓 全部免費，因為扣除成本，每間都有8厘以上回報。

依賴香港仲介弊端多

最初我買日本樓時，香港報章或財經專家還未大肆報道和討論，未形成熱潮，我推斷日本樓市將會復蘇， 我的性格向來「一係唔做，一做就要快」，所以膽粗粗走上一間香港人經營的日本樓仲介公司。當時那公司規模極小，200呎辦公室 三個員工一眼睇晒，我都敢同佢買，還一口氣買兩間，你就知我沙膽啦！

但我在日本需要一個聯絡人，總好過靠香港仲介再隔一重。其實幫襯他們買頭兩個日本物業之前，我在香港瀏覽一些日本不動產網站，看到有興趣的樓盤，著他們幫手問價或購入，但往往回答我沒辦法或者已售出。

後來我才知道日本人有很強的國家保護主義，日本業主比較信任自己人經營的公司，如三井住友不動產、東急住宅、森村不動產、日神不動產等，我幫襯的樓仲經營者是香港人不是日本人，所以大部分業主不太願意將物業委託其公司出售或辦理買賣手續。

幫襯本地龍頭代理　服務周到

有見及此，我嘗試直接電郵聯絡其中一間日本不動產龍頭公司，隨即有一個操流利國語的員工聯絡我，原來很多日本不動產公司為做中港客的生意，像很多藥妝店、大型百貨公司一樣，特別聘請居日的中國人作為溝通橋樑。

那次我對她推介給我的樓盤很滿意，於是特別飛去東京睇樓和簽約，親身經歷日本人買樓的正常程序，看看跟之前在香港辦手續有沒有分別。不同處在於日本代理會與司法書仕（即律師）以日語詳細解釋合約中每一個細節，然後逐句翻釋， 詳細講述所買物業以至附近發生過、正在發生、可能發生的問題，仔細到連潔具都清楚說明。香港代理則省略很多買家必須注意的事 項，只是叫你簽名，不明白可以問，但未必答到你，因為他們都只是一知半解，你不是當地人也不可能懂得問。

而且，日本公司一接手管理我的物業，即逐一作全面分析，哪些較優質，哪些 升值潛力低，我當然即刻汰弱留強。

另一個令我頗為意外的地方，是日本代理不會因為急於促成交易就 不理賣家生死，交易前會調查買家背景，有次給他發現買家旗下公司有不良紀錄，CEO曾因詐騙罪服刑，為保護我的利益，即時中止交易，在香港買樓，我沒有體驗過這種服務。

其實買日本樓大有學問，怎樣預防跌入陷阱？影響日本樓價十大因素又是甚麼？有機會再跟大家分享。

郭釗將於2月5日主講「《Hea富學》海外買樓致勝秘訣分享會」，總結十多年投資海外樓致富經驗，教路挑選優質海外樓，達至「跑贏市場，坐贏望大勝」。想擠身全球置業的投資者，歡迎立即報名參加：http://bit.ly/2DWk9TN

想知更多開創成功事業的貼士，歡迎到網上書店購買郭釗的著作《HEA富學：一天只做2小時的創富方程式》：https://goo.gl/Ng4d9P（電子書試讀：https://goo.gl/ItMgOx）。