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郭釗:我買日本樓的實戰經驗

 

可能你對於買日本樓有無數疑問,最初我也一樣,但我不會因為自己買了,就講到日本樓天上有地下無,以下經驗是你看坊間的賣樓廣告、工具書和財經專欄也看不到的真實資訊。

 

郭釗

從小就奉信「勤」字不出頭、坐Benz 靠自己個腦。專長是尋找Hea 而有爆發力的生意和投資,賺錢是興趣,目標是享受人生。著有《Hea富學》一書。

 

東京核心區 求過於供

 

因本人每年必到日本十次八次,早在2010年已有朋友告訴我日本 物業投資回報極高,有10厘以上,在東京市中心買一個300呎單位 都只是百多萬港元,只是90年代高峰期的九分之一價錢,實在極度吸引。

 

可是考慮到當時日元兌港元匯價接近10算以上,接近10年 高位,心想就算物業如他所說好回報,但若匯水下跌,蝕匯水都輸死。2012年安倍晉三上場推行安倍經濟學,令日元大幅貶值,最低跌到6.3算,引證我看法沒錯,因為日元不貶值,日本樓及日本經濟不會有轉機。直至日元跌至7算左右,我開始逐間買入數層位於新宿、池袋JR或地鐵站五分鐘路程之內的物業,直至6.4算,有幾間質素較佳的已升值一倍。

 

因為日本人成年後大多離開家鄉到東京 工作,然後租一間百餘呎的開放式studio flat自住,故近車站對於繁忙的上班族來說非常重要,空置的單位通常是比較偏離車站的地方,去過日本都知,離車站愈遠愈冷清。可惜日本樓沒有槓桿,但不失為一個穩陣而長遠的正現金流,不計升值,十年後,這幾層樓 全部免費,因為扣除成本,每間都有8厘以上回報。

 

依賴香港仲介弊端多

最初我買日本樓時,香港報章或財經專家還未大肆報道和討論,未形成熱潮,我推斷日本樓市將會復蘇, 我的性格向來「一係唔做,一做就要快」,所以膽粗粗走上一間香港人經營的日本樓仲介公司。當時那公司規模極小,200呎辦公室 三個員工一眼睇晒,我都敢同佢買,還一口氣買兩間,你就知我沙膽啦!

 

但我在日本需要一個聯絡人,總好過靠香港仲介再隔一重。其實幫襯他們買頭兩個日本物業之前,我在香港瀏覽一些日本不動產網站,看到有興趣的樓盤,著他們幫手問價或購入,但往往回答我沒辦法或者已售出。

 

後來我才知道日本人有很強的國家保護主義,日本業主比較信任自己人經營的公司,如三井住友不動產、東急住宅、森村不動產、日神不動產等,我幫襯的樓仲經營者是香港人不是日本人,所以大部分業主不太願意將物業委託其公司出售或辦理買賣手續。

 

幫襯本地龍頭代理 服務周到

有見及此,我嘗試直接電郵聯絡其中一間日本不動產龍頭公司,隨即有一個操流利國語的員工聯絡我,原來很多日本不動產公司為做中港客的生意,像很多藥妝店、大型百貨公司一樣,特別聘請居日的中國人作為溝通橋樑。

 

那次我對她推介給我的樓盤很滿意,於是特別飛去東京睇樓和簽約,親身經歷日本人買樓的正常程序,看看跟之前在香港辦手續有沒有分別。不同處在於日本代理會與司法書仕(即律師)以日語詳細解釋合約中每一個細節,然後逐句翻釋, 詳細講述所買物業以至附近發生過、正在發生、可能發生的問題,仔細到連潔具都清楚說明。香港代理則省略很多買家必須注意的事 項,只是叫你簽名,不明白可以問,但未必答到你,因為他們都只是一知半解,你不是當地人也不可能懂得問。

 

而且,日本公司一接手管理我的物業,即逐一作全面分析,哪些較優質,哪些 升值潛力低,我當然即刻汰弱留強。

 

另一個令我頗為意外的地方,是日本代理不會因為急於促成交易就 不理賣家生死,交易前會調查買家背景,有次給他發現買家旗下公司有不良紀錄,CEO曾因詐騙罪服刑,為保護我的利益,即時中止交易,在香港買樓,我沒有體驗過這種服務。

 

其實買日本樓大有學問,怎樣預防跌入陷阱?影響日本樓價十大因素又是甚麼?有機會再跟大家分享。

 

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