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郭釗:外地買樓要睇「水流」

我買樓有一個原則,是看一個地方的趨勢。甚麼是趨勢?我會用湖來做比喻,湖水通常有三個來源,地下水(內需)、雨水(天然資源),以及來自其他湖泊的水流(外地資金)。

郭釗

從小就奉信「勤」字不出頭、坐Benz 靠自己個腦。專長是尋找Hea 而有爆發力的生意和投資,賺錢是興趣,目標是享受人生。著有《Hea富學》一書。

可能有些湖三個來源都有,便可長期保持在高水位。就像過去二、三十年的中國,由吸引外資到內地設廠,到廣泛利用其人力資源優勢振興經濟,再以便宜價格開採天然資源賣到外地,賺取外地資金,令到十三億人口的生活富足了不少(當然當中產生不少壞的副作用,但本文只談樓市),甚至直到現在產能過剩,可以對外輸出,稱之為「一帶一路」,猶如一個湖,三方面的水源都非常充足, 甚至滿瀉,可以流向其他乾涸的湖泊。

如果一個本來魚獲豐盛的湖,突然間水位下降,這可能受天氣影響,有一段日子缺乏雨水,但若然長期乾旱,這就表示水流已經改變流向,水不再流入,只靠內需維持。就像日本的經濟,迷失30年,經濟差已形成習慣,所以節吃省用成為日本人的生活模式,要振興內需亦極不容易,加上政治因素令貨幣長期維持高水平,想要有水流入也不容易。因此現今日本樓價,還是九十年代的一至兩成。

兩個鄰近的湖泊靠在一起,一滿一旱。日本首相安倍晉三以低貨幣及低姿態來換取水源流入,所以日本這兩、三年的核心區域,樓價都有不錯的升幅,像東京的銀座、南青山,大阪的難波、心齋橋等,其他地區受惠極微。我會形容每個城市的核心區域就是湖泊的最深水區,如果有水流入,就是第一時間受惠的地方,請記住這一點。

作為國際投資者來說,必須識睇水流,即國際資金流向,近年「跟著『一帶一路』去買房」成為網上的熱門話題,正是緊貼偉大強國龐大資金的流向,希望搭上該國經濟快速發展的順風車,令手頭上的資本賺取最高回報,現附上「一帶一路」沿線地圖,給大家認識一下。

不少沿線的發展中國家,其房地產市場就因為這個「一帶一路」概念而突然熾熱起來,如泰國曼谷、馬來西亞吉隆坡、菲律賓馬尼拉、柬埔塞金邊等地區對上五年的樓價均有顯著升幅,某些商業核心地段升兩、三倍屬等閒,所以買中位置很重要,尤其在落後國家。

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