郭釗：外地買樓要睇「水流」

我買樓有一個原則，是看一個地方的趨勢。甚麼是趨勢？我會用湖來做比喻，湖水通常有三個來源，地下水（內需）、雨水（天然資源），以及來自其他湖泊的水流（外地資金）。

郭釗

從小就奉信「勤」字不出頭、坐Benz 靠自己個腦。專長是尋找Hea 而有爆發力的生意和投資，賺錢是興趣，目標是享受人生。著有《Hea富學》一書。

可能有些湖三個來源都有，便可長期保持在高水位。就像過去二、三十年的中國，由吸引外資到內地設廠，到廣泛利用其人力資源優勢振興經濟，再以便宜價格開採天然資源賣到外地，賺取外地資金，令到十三億人口的生活富足了不少（當然當中產生不少壞的副作用，但本文只談樓市），甚至直到現在產能過剩，可以對外輸出，稱之為「一帶一路」，猶如一個湖，三方面的水源都非常充足， 甚至滿瀉，可以流向其他乾涸的湖泊。

如果一個本來魚獲豐盛的湖，突然間水位下降，這可能受天氣影響，有一段日子缺乏雨水，但若然長期乾旱，這就表示水流已經改變流向，水不再流入，只靠內需維持。就像日本的經濟，迷失30年，經濟差已形成習慣，所以節吃省用成為日本人的生活模式，要振興內需亦極不容易，加上政治因素令貨幣長期維持高水平，想要有水流入也不容易。因此現今日本樓價，還是九十年代的一至兩成。

兩個鄰近的湖泊靠在一起，一滿一旱。日本首相安倍晉三以低貨幣及低姿態來換取水源流入，所以日本這兩、三年的核心區域，樓價都有不錯的升幅，像東京的銀座、南青山，大阪的難波、心齋橋等，其他地區受惠極微。我會形容每個城市的核心區域就是湖泊的最深水區，如果有水流入，就是第一時間受惠的地方，請記住這一點。

作為國際投資者來說，必須識睇水流，即國際資金流向，近年「跟著『一帶一路』去買房」成為網上的熱門話題，正是緊貼偉大強國龐大資金的流向，希望搭上該國經濟快速發展的順風車，令手頭上的資本賺取最高回報，現附上「一帶一路」沿線地圖，給大家認識一下。

不少沿線的發展中國家，其房地產市場就因為這個「一帶一路」概念而突然熾熱起來，如泰國曼谷、馬來西亞吉隆坡、菲律賓馬尼拉、柬埔塞金邊等地區對上五年的樓價均有顯著升幅，某些商業核心地段升兩、三倍屬等閒，所以買中位置很重要，尤其在落後國家。