Home / 樓市攻略 / 蔡志忠:鼓勵首置上車   樓價難大跌

蔡志忠:鼓勵首置上車   樓價難大跌

公司收縮, 遊客銳減,消費不振等,使香港本土營商環境轉趨惡化,工商界面臨極大困境,尤其是酒店旅遊零售飲食這幾個行業受到災難性影響,年底會出現結業潮。這些範疇的生意難做,其物業價格將出現較大幅度調整。

供求是衡量價格的標準之一,工商舖的需求大減,價格往下跌得較多,住宅的需求沒大減,價格往下調得較少。施政報告提高首置者按揭成數,讓更多市民可以上車,對中小型單位是一個支持作用。然而仍有不少人希望壓低樓價,最好樓價下跌3至5成,大家就可皆大歡喜地上車,這種想法雖可以理解,但不切實際,原因是港府一直以來的樓市辣招是管理需求,不是減少需求,購買力只是暫時被揭抑住而己。 

 

推廉價自置房屋  與私樓分開市場

為什麼說住宅難以大跌?主要從兩方面作分析。首先,看看港府的房屋政策,香港產業發展單一,土地是香港的重要資源,當局每年從出售土地及相關印花稅和各項利得稅的收入,佔整體財政收入高達4成左右,如果放棄房地產的高收入,轉而殘賣土地,就要拓展其他方面稅收,例如加徵薪俸稅和公司利得稅等,方可維持龐大公共開支。香港依靠簡單稅制及低稅收聞名內外,從而吸引外商投資,要改變此制度談何容易。

國內城市的土地財政政策和香港有相似的地方,內地當局通過土地財政來進行融資搞基礎建設和信用貸款,香港從賣地收入來増加庫房儲備,維持社會各項開支,土地財政對中港兩地均非常重要。近10年來, 內地大城市樓價的升幅遠高於香港,就像鄰近的深圳,樓價和香港已相差不多,高昂的房價迫使一些負擔不起的民眾搬到偏遠一點的城鎮,但他們沒有太多的怨言,這情況跟香港有很明顯的分別。

其次,香港有740萬人口,加上外來流動人口,估計居住在香港的人士合共有近800萬人,而人均居住面積只有161呎,因此私樓更顯得非常矜貴。在土地供應不足的情況下,即使港府引用《收回土地條例》,收回大量農地和棕地,但以港府的處事態度,加上未知有否司法覆核程序出現等,要蓋好房子恐怕還要等6至7年以上,遠水救不了近火。況且港府為了安撫基層民眾,將主力興建公營和港人優先的廉價自置房屋,有意與私樓分開兩個市場。因此,在需求沒有改變的情況下,私樓市場或只會緩慢地下調。

 

亞洲地產創辦人 蔡志忠

2019年10月16日

Share Button