脫苦海：香港產業將向九龍西傾斜

前文講到港島可能不會受惠於廣深港高鐵和港珠澳大橋，那麼甚麼區域可能最受惠呢？相信大家會想到九龍西，因為香港唯一的高鐵站將設在九龍站和柯士甸道之間。

脫苦海（脫翁）

資深投資者，人氣地產博客。自2002年起在網上連載投資相關文章，著有多本投資及置業類書籍，同時為多間傳媒定期撰寫專欄文章。以數據分析為本，從小業主的觀點，與大家一起透視樓市。

根據規劃高鐵每天的最高人次可達到10萬以上，不管怎樣折扣也會有數萬人次，這些人流將會是未來香港經濟的增長極，特別是由深圳福田站到西九龍站不用20分鐘，相當於由柯士甸站到元朗站的時間。這種交通時間大幅縮短以前在西鐵由南昌站駁通到紅磡站時發生過，結果就是屯門元朗一帶的樓價大幅上升，類似的情況在九龍西發生，其實同時也在福田站發生。

當然，坊間不少人認為高鐵的車票比東鐵貴得多，與東鐵頭等有得相比，然而正正因為這樣，那些時間成本高的高消費人流將會集中在西九龍站，連帶附近的佐敦也有機會受惠於轉型升級。其實這種情況在過去十多年來已經發生，油尖旺正是從本地和外國遊客消費，轉型為內地人流為主，2013年版的舊文有所述及。

有新增人流，也需要相關的載體的配合，特別是高消費將會衍生更高層次的產業，最典型的就是金融行業，正如每個區最興旺的地方都會有很多銀行，來定立「區域性商業中心」(Regional Business Centre, RBC)，西九龍最多銀行的地方是旺角。然則多了每天數以萬計的人流，載體又會在那裏呢？

根據規劃，高鐵上蓋將會有三座商廈，另外由於要補貼西九龍文化區，所以放寬了15%的地積比例，兩者都將會是九龍西新的商業載體。以環球貿易廣場(ICC)的經驗，那些不想支付中環的高租金企業都隔海遷到ICC，甚至包括一些投資銀行和基金公司。由於單單是三座商廈樓面面積比ICC還要大，再加上西九龍文化區的商業樓面，一個新的RBC將會在高鐵站附近崛起。

那麼，現在的問題是：這個RBC能否挑戰中環的CBD地位呢？筆者認為有這個可能性，皆因中環除了租金昂貴之外，新供應亦都極之有限，新增的產業需求雖然可以透過向上環方向擴散，但對於企業來講，高鐵站的吸引力顯然更佳，因為未來的增長極將會是大灣區衍生出來，就沒有必要一定落戶中環。結論是未來香港產業的比重，將會向九龍西一帶傾斜。

（原題目為「城市結構大重組（2018年版）：九龍西篇」）

城市結構大重組（九）（2013年版）：九龍西(2013/12/11)可參考https://tokuhon.blog/?p=16011