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脫苦海:香港產業將向九龍西傾斜

前文講到港島可能不會受惠於廣深港高鐵和港珠澳大橋,那麼甚麼區域可能最受惠呢?相信大家會想到九龍西,因為香港唯一的高鐵站將設在九龍站和柯士甸道之間。

脫苦海(脫翁)

資深投資者,人氣地產博客。自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,同時為多間傳媒定期撰寫專欄文章。以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。

根據規劃高鐵每天的最高人次可達到10萬以上,不管怎樣折扣也會有數萬人次,這些人流將會是未來香港經濟的增長極,特別是由深圳福田站到西九龍站不用20分鐘,相當於由柯士甸站到元朗站的時間。這種交通時間大幅縮短以前在西鐵由南昌站駁通到紅磡站時發生過,結果就是屯門元朗一帶的樓價大幅上升,類似的情況在九龍西發生,其實同時也在福田站發生。

當然,坊間不少人認為高鐵的車票比東鐵貴得多,與東鐵頭等有得相比,然而正正因為這樣,那些時間成本高的高消費人流將會集中在西九龍站,連帶附近的佐敦也有機會受惠於轉型升級。其實這種情況在過去十多年來已經發生,油尖旺正是從本地和外國遊客消費,轉型為內地人流為主,2013年版的舊文有所述及。

有新增人流,也需要相關的載體的配合,特別是高消費將會衍生更高層次的產業,最典型的就是金融行業,正如每個區最興旺的地方都會有很多銀行,來定立「區域性商業中心」(Regional Business Centre, RBC),西九龍最多銀行的地方是旺角。然則多了每天數以萬計的人流,載體又會在那裏呢?

根據規劃,高鐵上蓋將會有三座商廈,另外由於要補貼西九龍文化區,所以放寬了15%的地積比例,兩者都將會是九龍西新的商業載體。以環球貿易廣場(ICC)的經驗,那些不想支付中環的高租金企業都隔海遷到ICC,甚至包括一些投資銀行和基金公司。由於單單是三座商廈樓面面積比ICC還要大,再加上西九龍文化區的商業樓面,一個新的RBC將會在高鐵站附近崛起。

那麼,現在的問題是:這個RBC能否挑戰中環的CBD地位呢?筆者認為有這個可能性,皆因中環除了租金昂貴之外,新供應亦都極之有限,新增的產業需求雖然可以透過向上環方向擴散,但對於企業來講,高鐵站的吸引力顯然更佳,因為未來的增長極將會是大灣區衍生出來,就沒有必要一定落戶中環。結論是未來香港產業的比重,將會向九龍西一帶傾斜。

(原題目為「城市結構大重組(2018年版):九龍西篇」)

城市結構大重組(九)(2013年版):九龍西(2013/12/11)可參考https://tokuhon.blog/?p=16011

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