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脫苦海:香港樓價地圖應南北倒置!

從絕對樓價上看,港島比九龍和新界高是一個客觀現實,然則坊間認為港島樓更為保值,根據多年來的數據,答案是否定的,我們可以透過比較港九新界的樓價作出評估。筆者曾經在2008年和2013年作出分析,以下是2013年時的節錄:

脫苦海(脫翁)

資深投資者,人氣地產博客。自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,同時為多間傳媒定期撰寫專欄文章。以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。

筆者將平均樓價指數化,先將1997年樓價定為100點,得出下圖;比如在1997年時買入港島物業,到今日已升至153點,即使摸頂也有53%的升幅;新界樓也已經到了家鄉,比1997年時剛好升了30%;不過九龍就技壓群雄,平均樓價已升到191點,即是比1997年再升多接近一倍!

再將100點定在2003年,同樣地,九龍樓價上升到474點,跑贏港島的417點和新界的364點。換句話說,在2003年時買入200萬的樓宇,九龍樓已升到948萬,港島樓只升到834萬,新界樓更只有728萬。

然則大家也不要忽略,由1997-2003年的大跌市,港島樓下跌了63.3%,僅次於新界樓的64.4%,同期九龍樓只是下跌了59.6%,不要少看那4%左右的差別,200萬樓已經相差8萬!

來源:https://bit.ly/2Pi9YLD

五年又過去了,筆者再將這個圖的資料補完到2017年,今次將2008年定為100點,得出下面一圖:

相比於2003年起始,由2008年起港島樓價的弱勢更見明顯,不單只不及九龍,甚至連新界都不如,但同時發現新界的近年來表現比九龍還要強!相信抱持港島樓最保值的人也價應感到納悶,到底為何會如此?

這三次的分析,分別用1997年、2003年和2008年作為分水嶺,1997年是回歸年,2003年是見底年,那麼2008年有何特異之處呢?只要大家不太善忘的話,2008年是金融海嘯,十年後回望是世界遊戲規則改變的前奏,在2007年之前股票市場還算是容易獲利,但是之後就由樓市獨領風騷,背後的原因是人們對金融產品信心受損,而物業這種供應有限,又可以借到低息資金的標的物,成為了市場的寵兒。

那麼這又和港島樓斯人獨憔悴,新界樓異軍突起,又作何解釋呢?筆者認為由於支撐港島樓價的信念是中環經濟,偏偏中環是以金融為根本,金融業受損港島樓價也難倖免,特別明顯的是西半山的樓價積弱,已經少了人將之視作豪宅區,只有中半山舊山頂道一帶還能保持地位。

至於新界轉弱,正是表現出內地經濟在香港的力量越來越明顯,更多香港人要北上工作,也有更多人南來香港旅遊、讀書、就業和經商,結果就出現筆者在2009年寫過的,「請把地圖倒過來」的現象:

很多時當我們不理解對方的想法時,試試站在他們的角度看事物,澳洲人認為南半球人不應該永遠被放在地圖的下方,被北半球人踩在腳下,所以就印製南北倒置的地圖。其實香港人在回歸前後亦有所謂「大香港主義」,事事以香港人為本位,認為別人應該遷就自己。當然這種聲音越來越弱,甚至不彈此調久矣。但一般香港人仍然以這種思想來考慮樓價,比如他們認為樓價應與距離中環作反比分佈,可是事實上「越遠中環越貴」的例子比比皆是,例如元朗貴過屯門,上水貴過粉嶺等。

筆者就特意製造一張「倒轉」的香港地圖,假定一名國內人由深圳向南望,會看到甚麼呢?原來莫講中環,甚至連九龍對他們來說也很遠,搭高鐵在九龍站落車尤自可,乘東鐵逐站停未到沙田已不耐煩。

來源:

https://tokuhon.blog/?p=1035

筆者最近講過,2018年也是一個分水嶺的年份,除了現今人人皆知的中美貿易戰,中美兩個大國將會徹底改變世界遊戲規則之外,有一個因素卻是當時已經知道的,就香港將有兩大基建,把香港與內地的連接點,由上水羅湖一下子跳到去西九龍和東涌。

下一次再分析這個命題是五年後的2023年,大家且看到時會不會成為現實。

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