脫苦海：樓市周期低位在2021年？

地產價格有其周期性眾所周知，第一個研究這個命題的人是《房地產周期百年史》(One Hundred Years of Land Values in Chicago)作者霍伊特(Michael Hoyt)，透過研究美國芝加哥從只有幾十間木屋開始之後103年房地產的價格，發現房地產價格大約以18年為一周期。

脫苦海（脫翁）

資深投資者，人氣地產博客。自2002年起在網上連載投資相關文章，著有多本投資及置業類書籍，同時為多間傳媒定期撰寫專欄文章。以數據分析為本，從小業主的觀點，與大家一起透視樓市。

霍伊特對於這103年歷史有個統計上的總結：在每個周期中，人口增長先從最低位回升，之後1-4年轉讓及新建樓房好轉，然後再要8-10年的整固才迎接土地繁榮；當供應異常增加2-3年後價格就會逆轉，平均需要4-5年才能達到最低點。

自戰後以來，香港人口以每年100萬增長，直到1980年後才停止人口的大量流入，現時的入境政策不變的話，單是人口增長已不能解釋樓價升勢。最影響樓價長期表現的，並不是股市，或者利率，而是香港的實體經濟活動，要有明顯的跌勢，一定是香港的實體經濟出現問題，否則樓價跌一年半載，就會繼續回升。

從樓市周期分析，霍伊特所述的模式也可以應用在香港，分別是香港除了常住人口之外，還有流動人口以及隨之而來的經濟活動：2003年見底回升，自由行帶來的人流及其消費力有決定性的因素。

2018年樓價已出現由高位回落的跡象，由2003年開始計算，18年的周期低位可能是2021年左右，最關鍵的問題是中美貿易戰將會帶來經濟結構的轉型，究竟香港的實體經濟活動能否適應新的經濟形勢，兩大基建所能夠帶來的人流和經濟活動是否足以抵銷呢？是未來樓價走向的根本因素。