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脫苦海:樓市周期低位在2021年?

地產價格有其周期性眾所周知,第一個研究這個命題的人是《房地產周期百年史》(One Hundred Years of Land Values in Chicago)作者霍伊特(Michael Hoyt),透過研究美國芝加哥從只有幾十間木屋開始之後103年房地產的價格,發現房地產價格大約以18年為一周期。

脫苦海(脫翁)

資深投資者,人氣地產博客。自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,同時為多間傳媒定期撰寫專欄文章。以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。

霍伊特對於這103年歷史有個統計上的總結:在每個周期中,人口增長先從最低位回升,之後1-4年轉讓及新建樓房好轉,然後再要8-10年的整固才迎接土地繁榮;當供應異常增加2-3年後價格就會逆轉,平均需要4-5年才能達到最低點。

自戰後以來,香港人口以每年100萬增長,直到1980年後才停止人口的大量流入,現時的入境政策不變的話,單是人口增長已不能解釋樓價升勢。最影響樓價長期表現的,並不是股市,或者利率,而是香港的實體經濟活動,要有明顯的跌勢,一定是香港的實體經濟出現問題,否則樓價跌一年半載,就會繼續回升。

從樓市周期分析,霍伊特所述的模式也可以應用在香港,分別是香港除了常住人口之外,還有流動人口以及隨之而來的經濟活動:2003年見底回升,自由行帶來的人流及其消費力有決定性的因素。

2018年樓價已出現由高位回落的跡象,由2003年開始計算,18年的周期低位可能是2021年左右,最關鍵的問題是中美貿易戰將會帶來經濟結構的轉型,究竟香港的實體經濟活動能否適應新的經濟形勢,兩大基建所能夠帶來的人流和經濟活動是否足以抵銷呢?是未來樓價走向的根本因素。

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