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脫苦海:新界西發展還看洪水橋

廣深港高鐵通車在即,不少人均以廣州南站位置偏遠,四周有欠開發作為批評點,筆者在2010年出版過一本有關高鐵的書籍,以「珍瓏棋局」來形容廣州南站:

脫苦海(脫翁)

資深投資者,人氣地產博客。自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,同時為多間傳媒定期撰寫專欄文章。以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。

//讀過金庸著的小說《天龍八部》,當知何謂「珍瓏棋局」,要把棋子擺在死位,置諸死地而後生,才能反敗為勝。……南站則處在廣州、佛山、番禺、順德等市的中間緩衝之地。……表面上這一如將棋子擺在死局,無論那個城鎮都覺得「兩頭不到岸」,其實這是廣東省的長遠發展策略下的產物。

廣州站現有的廣深及京廣兩線,早在大提速時加速到200公里級別,再把高鐵站建在廣州市中心,便會出現馬太效應──有的給他更多,沒有的連僅有的也奪過來。與其如此,不如把時速350公里級別的武廣高鐵分給近郊及鄰近城鎮。//

既然高鐵經濟需要增長的空間,最佳的區位自然是在客大城鎮之間,找一個尚未發展成熟的地方,一來地價仍不算貴,二來沒有既得利益者來阻撓或分利。筆者認為新界西屯門元朗兩區,也存在類似的格局。

以屯門為例,有舊墟和新墟之分,之所以如此,在開埠之前屯門舊墟是區內的重心,新墟當時仍然在水底;後來屯門發展新市鎮大幅度在青山灣填海,於是便大力發展新墟一帶;到西鐵通車之後,就移到了屯門站;未來由於屯門站對岸有大幅的綜合發展區以及巴士廠,大家想一想就知道未來會怎樣。

至於元朗,自從1910年合益公司大力發展大馬路一帶就成為區內重心,即便西鐵通車也未能拉到元朗,這也是筆者大跌眼鏡之事。然而最新的發展卻是,西鐵朗屏站有機會成為元朗新的重心,主要原因是朗屏站以北有新的產業提升,又有多個新的私人屋苑,又有西鐵站,美中不足的是欠缺樞紐線的巴士總站,有沒有機會呢?有,就是擊壤路的巴士和小巴站,現正進行中的元朗天橋計劃,可以作為補充。

可是大家有沒有想過,現時新界西「屯荃天」的結構過於分散,同時卻又佔有了向北以西部通道連接前海,向南以屯門赤鱲角連接路接駁機場和港珠澳大橋,站在大灣區的層次,沒有更佳的區位了。若果能像珍瓏棋局那樣,建設一個相應的新市中心,是不是更符合未來的發展形勢呢?

其實政府已經給予了答案,就是洪水橋新發展區,特別已預留了土地作洪水橋站,若果能將屯門元朗的行政和商業功能都集中到洪水橋,而非浪費土地作重置棕地作業之用,對香港整體的增值更大。

原題目為「城市結構大重組(2018年版)-新界西篇」

( 圖片來源:洪水橋新發展區規劃及工程研究網站 )

 

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