Home / 樓市攻略 / 脫苦海:新界南有利可圖

脫苦海:新界南有利可圖

新界南的葵涌青衣荃灣,向來給人的印象就是貨櫃碼頭和工廠區,隨著香港製造業式微,新界南也跟著轉型,土地供應大辯論不少人就希望在貨櫃碼頭發展住宅用途,重置碼頭以至加上蓋建住宅都有人提出,畢竟這是維港沿岸最後一塊大型土地,更是由九龍進入新界不用進隧道的咽喉位置。

脫苦海(脫翁)

資深投資者,人氣地產博客。自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,同時為多間傳媒定期撰寫專欄文章。以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。

荃灣是新界第一個衛星城市,早在設立貨櫃碼頭之前已經是工業區,以及公營房屋集中地,因為地鐵荃灣線通車,先在鐵路上蓋興建多個私人屋苑,後來透過重建工廠及市區重建計劃,漸漸多了商業活動,特別是東涌線通車,以及西鐵接駁到紅磡之後,令到青衣站和荃灣西站形成現有的商圈,而高鐵開通後亦可受惠,因為從高鐵站可以轉乘東涌線或西鐵,到達這些商圈是半小時之內的事情。

特區政府曾推出政府推出的活化工廈,令到很多工廈改裝成為工貿、酒店等用途,葵涌和荃灣均有不少成功的個案,然則較少人留意的是政府根據《2014年全港工業用地分區研究報告》。報告表示當時香港工業和商貿用地空置率降至5%,由於部分工業用地用途改變,總面積亦降至223公頃,文件提及工業用地有實質需要,3年後需要多6成樓面面積、26年後要較現在增加一倍,因此政策上不會再大力支持工業用地改變用途的申請。

規劃署在2015後不建議再將工業地改劃為住宅或其他用途,最受影響的是沙田小瀝源及火炭,但卻建議擴大粉嶺安樂村一帶,至於荃灣柴灣角及南區西鴨脷洲的土地用途,建議可由工業改作商貿用途。下圖是2009年報告的中規劃署在新界南附近規劃圖,可看到黃色部份轉為其他指定用途(商業)(OU(B)),餘下紅色的是工業用途(I),在2015年的報告得以保留,換句話說,新界南就趕搭了尾班車。

其中葵興站對面的大連排道,除了由巴士廠重建而成的九龍貿易中心(KCC),以及由聯泰工業大廈改建而成的銀座式商場外,還有有名店商場佛羅倫斯小鎮的KC100,正在興建的KC88以及由新地發展的葵涌道與葵安道交界的商貿項目。還有成業街的West Castle,以及沿著青山道葵涌段的各個項目。

正如前文所述,政府有心搞個CBD2卻成效不彰,希望在小瀝源和火炭搞工業轉型又未能成事,偏偏新界南一帶的業主和發展商就自動自覺一同起動。那些研究會作為政策上的參考,但不會令到事情自動發生,發展商只會因應市場的需求,進行改變規劃的申請,對於無利可圖的規劃,也不會主動去進行,不會因為規劃改變了就會發生,可見地緣條件遠比政策給力。

(原題目為「城市結構大重組(2018年版):新界南篇」)

Share Button