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脫苦海:怎樣受惠於「高地價」

香港土地及樓房價格高企,不少人歸因於高地價政策,無論回歸前後,政府都不承認有這個政策存在,然而不時學界和民間都有人要證明它的存在,只不過是政府不承認而矣。作為物業投資者,固然受惠於這個政策,但是若政府作出改變,甚至根本就沒有它的存在,又如何自處呢?

脫苦海(脫翁)

資深投資者,人氣地產博客。自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,同時為多間傳媒定期撰寫專欄文章。以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。

內地有「土地財政」一詞,源於中央政府收回地方財權之後,同時准許地方政府以賣地收益補貼財政,被認為是照抄香港的高地價政策,依賴土地收益支撐財政,與香港雖有大同,卻有小異。雖然香港政府不少收入與土地房屋相關,但是不似內地要上繳中央,香港可以獨立處理其他的財政收入,換句話說香港對土地財政的依賴比內地少得多。

另一個大差異是香港的稅率遠比內地為低,除了上述不用上繳中央之外,土地和房屋相關的收入,包括賣地、物業印花稅、差餉、地租、物業稅,以及與地產相關的利得稅等,都代替了一部份的直接稅如薪俸稅、利得稅等等。換句話講全香港的市民和企業,或多或少都直接或間接受惠於此。

那麼究竟香港有沒有「高地價政策」呢?筆者認為,高價企並不是政策的結果,而是香港的經濟活動製造出來的經濟地租(Economic Rent)導致樓價高企,政府的政策只不過是適應這種現實情況:壓低其他稅項,轉而從土地獲得收入。其理甚為簡單:如果可以用政策令到樓價高企,那為何那些窮國不去採納此法呢?所謂「高地價政策」其實是倒果為因。

在香港這個現實之下,可以享受低稅率之餘,同時也可以受惠於樓價高企的辦法,就是投資房地產市場:從支付「土地財政」的受害者,變身為「高地價」現象的受惠者。坊間不斷灌輸買樓就是做樓奴,其實真正的樓奴是要代業主供樓,又不獲政府扣稅的租客 。

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