脫苦海：填海的「囚徒困境」布局

樓市出現越來越多轉勢的跡象，當中除了中美貿易戰和加息的影響外，筆者傾向相信空置稅和政府的填海構想也是重要的因素，主要論點是博奕論中的「囚徒困境」(Prisoner’s Dilemma)。

脫苦海（脫翁）

資深投資者，人氣地產博客。自2002年起在網上連載投資相關文章，著有多本投資及置業類書籍，同時為多間傳媒定期撰寫專欄文章。以數據分析為本，從小業主的觀點，與大家一起透視樓市。

囚徒困境是指在個人與群體的利益矛盾下，個別成員的理性選擇卻往往導致集體的非理性選擇，經典的例子是：「兩個共謀犯罪的人被關入監獄，不能互相溝通情況。如果兩個人都不揭發對方，則由於證據不確定，每個人都坐牢一年；若一人揭發，而另一人沉默，則揭發者因為立功而立即獲釋，沉默者因不合作而入獄十年；若互相揭發，則因證據確實，二者都判刑八年。由於囚徒無法信任對方，因此傾向於互相揭發，而不是同守沉默。」

聽起來好像很複雜，筆者就以多年的工作經驗重新演繹：判頭有兩種，一種是東主，另一種是公司的職員；東主的行為模式和決策傾向維護判頭公司的整體利益，但是判頭公司職員卻往往把個人利益置於公司利益之上。具體例子是東主會比職員勤力，而職員往往有意無意推掉賺錢卻辛苦的工作。典型的潛台詞是：「利益是公司的，辛苦是自己的」。

將囚徒困境套用在發展商之上，若要維護業界最大的利益，自然是有系統地高價出貨，理論上每一個發展商都能夠賣到最高的價錢，只不過賣的過程比較慢，反映在樓市是價格會走高，推盤沒有那麼積極，而由於過去幾年樓價整體上是上升的，發展商是不用怕慢慢賣，賣得越遲樓價反而更高呢！

以往諸多辣招和限制按揭成數都是施加在樓宇買家身上，空置稅卻是第一個直接施加在發展商身上的招數，這一點的重要性卻被市場忽略了：所謂「打在兒身，痛在娘心」往往只是美好的想像，空置稅殺到埋身，亦改變了發展商的行為模式。

他們會發覺以往那種維護「大圍利益」的思維未必行得通了，雖然空置稅對於財雄勢大的發展商只是毛毛雨之數，卻打破了以往賣得越遲賣得越貴的理性預期，個別的發展商會想：「即使我放慢手出貨，其他發展商也會放手出貨，走得快好世界。」在群體利益與個體利益出現矛盾之下，當然就是選擇先顧個體利益，結果就是每一個發展商都會爭著出貨，置大圍利益不理。

這種囚徒困境套用在空置稅之上相信不難理解，但套用在填海計劃則要作進一步的說明：棕地和農地的持有者是發展商和鄉事勢力，在過去沒有大型填海計劃之時，新供應土地有限，「大圍利益」自然是嘆慢板等地價上升，賣地不用急，因而出現囤積居奇的現象。

可是特區政府提出填海過千公頃，而且是未來十多廿年源源不絕，囤地就變成「犧牲小我，完成大你」的行為，不用等地填出來，土地持有人最理性的選擇是儘快把土地改變用途，或者賣得幾多得幾多，人生有幾多個十年，誰人會去等下一次政府停手不填海又不發展新市鎮？