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脫苦海:城市結構大重組(2018年版)導讀

2018年將會是香港關鍵性的一年,從硬件上看由於高鐵和港珠澳大橋的開通。軟件上看是因為中美貿易戰等事情將引致香港的經濟轉型,兩者相加就會導致香港的城市結構大重組,從而影響到各區的樓價分佈。

脫苦海(脫翁)

資深投資者,人氣地產博客。自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,同時為多間傳媒定期撰寫專欄文章。以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。

從基建上看,香港的經濟重心已由西移的趨勢,具體的變化是港島開發到小西灣、九龍開發到油塘和將軍澳(雖然屬於新界的西貢區,但社區聯繫上偏偏向市區),已經難以找到大幅開發的土地,而填海的選址也是西面居多,甚至海港、貨櫃碼頭、高鐵、連接大灣區的通道等,都是「一路向西」。長遠的結果就是香港的經濟地租(Economic Rent),西邊的地區將會壓倒東邊,尤其是向著高鐵站所在的西九龍傾斜。

第二個大趨勢,是中美貿易戰無論結果如何,均會導致中美之間的貿易量出現根本性的變化,特別是國家一帶一路的政策,鼓勵開發由中亞至中東歐市場,以及更多以中歐班列為代表的陸路運輸取代海運。大家的第一感覺是海運比陸路平宜那麼多,憑甚麼陸路可以搶到海運的生意?筆者就此點要進一步解釋。

現代的工業產品趨向小型化、微型化,結果就是運費佔總成本的比重大幅度下降,反而在美國結束量化寬鬆以及開始加息之下,資金成本正轉而向上。一來一回,節省運費的作用遠不如節省資金成本。把貨物透過中歐班列送到歐洲市場,時間節省一半,資金回籠快,足以抵銷增加的運費有餘。具體的例子是由高雄到歐洲的貨物,不少已改為先運到廈門,然後由火車送到歐洲。

結果就是未來的香港經濟結構,要適應中美貿易戰、一帶一路、大灣區,以及網購蠶食實體店的市場,進而令到樓價分佈出現變化,未來數周將作深入的探討。

註:本系列的文章的上一版寫於2013年,五年後的今日再寫一次。原文可以在以下連結找到:

https://tokuhon.blog/?s=%E5%9F%8E%E5%B8%82%E7%B5%90%E6%A7%8B%E5%A4%A7%E9%87%8D%E7%B5%84

 

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