脫苦海：啟德發展難以樂觀

早在2011年的施政報告，九龍東就已經被指派為第二個核心商業區(CBD2)，包括啟德機場舊址、觀塘商貿區和九龍灣商貿區，並於2017年延伸至新蒲崗。回顧這十年，九龍東有多少實質的變化？就是區內的重建項目如雨後春筍，特別是加速了九龍灣和觀塘海濱的發展進度。

脫苦海（脫翁）

資深投資者，人氣地產博客。自2002年起在網上連載投資相關文章，著有多本投資及置業類書籍，同時為多間傳媒定期撰寫專欄文章。以數據分析為本，從小業主的觀點，與大家一起透視樓市。

然則回顧當日的分析所推論的屋苑升級並未有發生，特別是樓價只是隨大市上升，並沒有突出的表現。

細心一看，九龍東的商貿區的產業沒有多大程度的升級，相比於政府所講的核心商業區，無論九龍灣、觀塘仍然是予人後勤產業的印象，只不過在數量上有所提升。相比之下港島東鰂魚涌漸漸提升到科網巨企的地區總部，九龍東頂多是銀行和保險公司的後勤部門。既然沒有大量的高收入社群遷入，自然就沒有在樓價上反映出來，相反九龍西卻受惠於產業升級，特別是來自內地的工作人口，甚至連大角咀舊區的重建項目，樓價與奧運站僅差一線。

那麼啟德一帶的住宅和商業項目相繼落入中資之手，有沒有機會重演九龍西的升級步伐呢？筆者對之未能樂觀，最大的隱憂是沙中線、中九龍線、連接藍田隧道的T2幹線等項目，以至於高架單軌鐵路系統，要不是延遲落成，便是未有落實，對外交通設施未有改善，難免是塘水滾塘魚。證之於住宅樓價，亦難免只可以跟隨大市而欠缺突破性表現。

CBD2的教訓，亦可以引伸到政府規劃的未來CBD3東大嶼人工島，核心商業區的形成，是歷史、產業、交通基建所決定，並不存在長官指到那裡，那裡就鮮花滿佈，開花結果，對於抱有過大的期望往往會捉錯用神。下一篇將介紹一個無心插柳的個案：新界南。

（原題目為「城市結構大重組（2018年版）：九龍東篇」）

城市結構大重組（一）（2013年版）：九龍東，可參考https://tokuhon.blog/?p=15845