脫苦海：北區為何打回原形？

曾幾何時，北區的上水是內地人來港的消費熱點，不單只帶旺了街舖，火車站前空地大堆人群聚集，就連附近的工廠都有人經營，甚至遠至落馬洲新田永平村被傳媒稱為「水貨村」，而在立法會議員的帶動下，邊境購物城也已開業了，一片好景存在於業內人士的想像之中。

脫苦海（脫翁）

資深投資者，人氣地產博客。自2002年起在網上連載投資相關文章，著有多本投資及置業類書籍，同時為多間傳媒定期撰寫專欄文章。以數據分析為本，從小業主的觀點，與大家一起透視樓市。

可是殘酷的現實卻是：上面曾經真的多多少少出現過的興盛景象已大為失色，上水早在一年前已有吉舖出現，水貨店在工廈絕跡，甚至連業界期望甚殷的邊境購物城也處於掙扎的邊緣，究竟發生了甚麼事出現逆轉的情況？

其中一項無可否定的是一簽多行變成一簽一行，令到內地居民短程來港的次數減少，但是內地海關嚴打水貨客，最嚴重的會罰「白單」，超過三次就要坐監。但是都不及網上代購，以跨境速遞的方式寄貨，這種微觀的產業轉型，才是根本的原因。

到廣深港高鐵通車之後，那些高消費的內地客多了一個途徑來港，便是直接由福田站乘高鐵到西九龍站，雖然車票更貴，而西九龍的物價又遠比北區高得多，但是作為旅遊的體驗這些只是微枝末節，令到北區的高消費人流大幅削減。

原本北區已規劃了大興土本，在建設新界東北三發展區：粉嶺北、古洞北、坪輋／打鼓嶺，又有河套區發展，又有北環線由東鐵古洞站到西鐵錦上路站，又有蓮塘／香園圍口岸及其連接道和龍山隧道及長山隧道，甚至正計劃進行《發展新界北部地區初步可行性研究》。問題是這些建議，部份已被否決（坪輋／打鼓嶺），部份還沒有落實（北環線），餘下的都是遠水平能救近火。

至於另外一個區大埔區，多幅土地正進行改劃住宅，又有發展區的土地正進行公私營合作的試點，然則區內的設施未見有大幅度的改善計劃，極可能像現時的元朗市那麼。

現時北區與邊境經濟擦身而過，規劃又流於畫餅充飢，即使中長期或有轉機，擺在眼前的是一條下行之路。