脫苦海：兩大基建令港島「邊緣化」

首先要講的，是廣深港高鐵和港珠澳大橋對香港島的影響，高鐵西九龍站相鄰兩個現有的車站，分別是東涌的九龍站，以及屯馬線（即西鐵線加上沙中線九龍段和馬鞍山線）的柯士甸站，大家有沒有想過，每天10萬有多的人次，如要由西九龍站到港島，可以有那些選擇呢？

脫苦海（脫翁）

資深投資者，人氣地產博客。自2002年起在網上連載投資相關文章，著有多本投資及置業類書籍，同時為多間傳媒定期撰寫專欄文章。以數據分析為本，從小業主的觀點，與大家一起透視樓市。

柯士甸站和高鐵站只是相隔一條馬路，然後可以經尖東站到紅磡，再轉車到會展站、添馬站到達金鐘。反而九龍站要通過圓方(Element)商場，才能到達，可以再經一站抵達香港站。以下分析不同來港目的人流的行為模式。

若果來港的人是來港觀光購物，高消費的已經可以在圓方滿足其所需，自然就未必會去IFC Mall或置地廣場(Landmark)，一般性消費的話倒不如由柯士甸站到九龍一帶的購物區，結果就是新增的消費需求大部份都不會在港島發生。

若果來港的人是來會展參觀及洽談商務的話，自然就是去會展站而不會轉接地經灣仔站，亦可以預見新增的人流往往也有較高機會不會在灣仔、銅鑼灣一帶發生。

還有一種可能被忽略的是跨境轉機的人流，雖然香港國際機場沒有直接的鐵路接通深圳機場，但未來卻可以間接地做到。根據《深圳市綜合交通“十三五”規劃》，深圳機場將建設空港高鐵站連接福田站，未來來自全國高鐵網絡以及深圳機場的乘客，均可以到九龍站辦理「市區預辦登機」手續，把行李交給櫃位，自行乘機場快線到香港國際機場，換言之這些人流亦沒有港島的事。

此外還有一點，就是港珠澳大橋通車後，往澳門的交通除了在上環搭船之外，也可以乘港鐵到東涌站，用80元就可以到達澳門，這部份的客流和相關的商業活動，也將隨之而削減。

以上全都是指向：港島的人流和商業活動，不會受惠於這兩項基建，反而有所削弱，直接地說就是港島進一步的邊緣化，港島的經濟活動進一步提高了本地化的比重。

更進一步的是未來東大嶼填海之後，由於接近港島西區，意味著對於附近的人口和經濟活動可能吸引到這個政府所說的「CBD3」，就像過去二十多年港島東不少人口和經濟活動轉移到將軍澳那樣。然而有一個更大的變數，對於港島的未來具有更大的影響，篇幅所限，留待下一篇續談。

注：本文原標題為「城市結構大重組（2018年版）‧港島篇」

在2013年版的城市結構大重組，筆者將港島分為東西兩篇，著重於內部的分佈和發展，2018年版將更多的談對外的聯繫。原文可見在以下連結：

城市結構大重組（三）：港島西(2013/10/31)
https://tokuhon.blog/?p=15919

城市結構大重組（七）：港島東(2013/11/27)
https://tokuhon.blog/?p=15930

2018年是香港樓市轉勢年？本地住宅市場，辣招處處，加上空置稅出爐，投資價值似乎愈來愈低，但磚頭仍是致富的關鍵，只要你懂得將投資眼光放得更準、更闊！

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