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近日比較搶鏡的社會新聞是由於港珠澳大橋開通，包括金巴因為服務趕不上需求而導致旅客要大排長龍，而東涌站一帶也成為人群聚集之地，東薈城迫滿購物的旅客，這種基建帶來額外人流和商機，本欄的讀者當然不會陌生，亦是可以預期的結果，當中東薈城的業主一早就投得附近的東薈城二期項目，其實這只是香港即將迎來的產業巨變的冰山一角。
在內地的論壇上，不時有人會拿出一張中港邊境的相片，一邊是大城市，另一邊是山野農田，然後叫人猜那邊是香港，大家當然知道答案是未開發樣子那邊就是香港的邊境，甚至連計劃發展的河套區都是一片荒野。
北區上水是深港兩地的物資集散地，不少內地居民來香港購買用品時也會選擇到上水新豐路一帶的店舖，極盛時更在上水站外的空地有大批人在拆貨裝貨，這就是典型的邊境經濟。
香港第一代發生的邊境經濟在那裡呢？筆者找到一張1895年的古地圖，當時界限街以北是滿清政府的領土，界限街以南已經在1860年割讓予英國，到1898年新界才由滿清政府租讓予英國，所以1895年中港的邊境位於現時的界限街。從地圖上可以看到，界限街以南仍然是大片農田山野，旺角仍然是沙灘，可是在深水埗的岸邊，卻出現了一座不成比例地大的建築物，以及有一段伸出海邊的碼頭：這就是一座邊境的深水碼頭（埗／埔）。
邊境經濟的出現需要符合兩個條件，第一是兩地之間出現關稅制度的不同以及商品價格的差異；第二是出現了一個集散地，可以是關卡、碼頭，車站，甚至是墟市。現時旺角花墟當時是農作物和花卉的墟市，而深水埗則是從海路把農產品等貨物運送到香港島的集散地。
所以，邊境經濟提供了投資物業特別是地舖、商場等零售物業的商機，典型的例子就是上水站一帶的零售和水貨業務，其起源是2003年皇崗口岸24小時通關，新豐路有紅色小巴到落馬洲，然後出現了黃巴士服務，先成為中港兩地居住就業香港人消費的集散地，後來開放內地居民來港自由行，造就了上水一帶邊境經濟的全面發展，反映在樓市上就是北區的住宅物業樓價跑贏大市，但更大的升幅是新豐路一帶的地舖，以至於附近的工廈變身為散貨場。
可是自從「一簽多行」變成「一周一行」，以及內地海關大力打壓水貨行業之後，車站外拆貨裝貨的人大大減少，工廈的散貨場紛紛結業，新豐路一帶也出現了吉舖，以至於拖沓多時的邊境購物城項目，入伙至今仍然是冷冷清清。那些高位接貨的投資者損失慘重。現在廣深港高鐵通車，將大部份高購買力的旅客直接帶到西九龍，令到北區的樓市雪上加霜，這是物業投資者一次深刻的教訓。
另一個邊境經濟熱點即將出現在東涌，由於港珠澳大橋的轉車站鄰近東涌站，不少旅客在這裏轉車，甚至出現人流久聚不散的現象，東薈城的業主和租戶固然受惠，並且有東薈城第二期項目，以至於施政報告中提及的「機場城市」概念，都必將重演以前北區樓市興旺的劇本，投資者宜早著先鞭。
