脫苦海：中產區樓市跑輸大市

新界東的沙田和西貢兩區，雖然在陸地上相連，但是卻沒有道路直通，何解？因為兩者之間是屬於大埔區的西貢北，以樓盤計即是泥涌的帝琴灣及以東的地方，不是屬於沙田區而是大埔區。本來這裏人煙稀少，另外分出一區也不是甚麼大問題，可是有發展商在十四鄉補地價興建大型屋苑，將會有幾千個單位，到時將會有地區管理問題浮現。

脫苦海（脫翁）

資深投資者，人氣地產博客。自2002年起在網上連載投資相關文章，著有多本投資及置業類書籍，同時為多間傳媒定期撰寫專欄文章。以數據分析為本，從小業主的觀點，與大家一起透視樓市。

言歸正傳，筆者想指出的是較少人留意到這兩個區的共通點，其一就是有頗大成份是屬於中產階級的人口，不少人都知道將軍澳是港島特別是東區的人口外溢區，卻少人留意歷史更久的沙田，其實也接收了不少由九龍遷入的中產階級，特別是沿著城門河東岸經馬鞍山到烏溪沙甚至未來到十四鄉，都具有這種屬性。

第二個共通點是兩區都有潛力發展創科等新型產業，除了中文大學和科技大學之外，還有大埔白石角的科學園，以及將軍澳工業邨附屬的數據中心群組，政府也在《香港2030+: 跨越2030年的規劃遠景與策略》中，把這兩區列為「知識及科技走廊」，並規劃與包括落馬洲河套區、鄰近蓮塘香園圍新口岸的科學園用地，以及現有的大埔工業邨（現由科學園管理）作出協同效應。

可想到這兩個共通點有何微言大義嗎？其實就是未來的樓價趨勢，要視乎某些行業的發展，以及香港會否繼續行「M型社會」的道路。雖然政府開動宣傳機器提倡香港要發展創新科技，但是從過去仍然是「High Tech揩嘢，Low Tech撈嘢」，究竟是香港缺乏這種發展的土壤還是鄰近城市更具競爭優勢實未可知，只知道就連在科學園工作的人才，也要政府提供貨櫃屋呢！

至於所謂「M型社會」，來自日本企管大師大前研一的一本同名著作，用來解釋中產階級消失的社會現象。就以香港為例，自從最低工資實施後，前線工作人員的薪金大幅度提高後，就出現文職和中層管理人員薪金跑輸大市的情況。套用在樓市就是一些典型本地中產階級的區份和屋苑，例如鰂魚涌、黃埔、九龍灣、藍田等地，過去十年的樓市升浪就跑輸大市。

當然，其中的人口流出到馬鞍山和將軍澳也是原因之一，也要考慮居民急速老化的情況。但本系列文章談的正是未來的前瞻，今天看到的港島及九龍中產區份的現象，筆者認為將會在下一浪在馬鞍山和將軍澳出現。

（原文標題：城市結構大重組（2018年版）－新界東篇）