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王澤基:買不買樓必須衡量的十件事

對於很多香港人來說,投資理財就等如買樓,終日為樓奔波,單身要買樓、結婚要買樓、退休也要買樓……投資銀行ibanker、大學教授王澤基對此不認同,提醒大家買磚頭前應考慮清楚風險。

王澤基,著名專欄作家兼ibanker,曾任香港中文大學金融專業應用教授、金融碩士課程主任,現為科技大學金融數學兼職教授。

潘凱媛,前資深財經記者,現於獨立投資研究機構Morningstar擔任編輯。

 

  1. 自己收入的穩定性,收入和經濟周期的關聯度有多大。如果是鐵飯碗政府官員不用考慮這點,如果是地產經紀,就要想清楚。大部分商業工作都與經濟和地產市場有很大關聯。如果收入波動性比較大,在房地產市場做投資就要尤其謹慎。

 

  1. 不能光看現在的利息水平來衡量你的負擔能力。要以10年或20年的平均利息來看。

 

  1. 不要相信預測。財經演員,事後諸葛多的是,預測準確倒沒有。如果預測的人真能動測天機,他會告訴你嗎?所以甚麼看未來走勢來確定買不買樓來投資,

絕對是騙你的。

 

  1. 樓價是你收入的多少倍。如果超過八倍就要好好想清楚,10倍以上非常危險。

因為樓價只要下跌10% 就是你一年的收入。

 

  1. 不賣不代表沒有輸錢。這和套現風險有關,如果可以保證你永遠都不用套現,

不會生病、不離婚等等,那就可以。不錯,如果你真的在1997年買樓,等到2012年確實是回到原位了。但若是你買了新界西的樓,2012年樓價還比高峰期低18%,更要保證我們未來不要像日本,樓價23 年來跌了七八成。

 

  1. 你的錢除了買樓,有沒有別的用途?人民幣存款只是其中一個用途,但不是

最好的用途,更好的用途是投放在自己教育上,例如留學,和你孩子的教育。

 

  1. 你的錢可以用來支援你做別的東西嗎?如創業資金、於換一份更理想的工作時作周轉用途等等。或者,你又想過到外地工作,增廣見聞嗎?

 

  1. 時間是人生裡很重要的資產。朋友要結婚,一定要買樓,但是不想負擔太重,所以要搬到新界上水。她男朋友上班要花很多時間,見面的時間少了。真的值得為了擁有房子而犧牲相處的時間嗎?

 

  1. 是否真的能安居樂業如果你買不起你孩子學校附近的住宅,而要搬到很遠,犧牲了孩子學習或玩耍的快樂,值得嗎?

 

  1. 人生的價值何在縱然樓價不跌,甚至上升,問問自己,一間500平方呎(實用面積350平方呎)的所謂豪宅,值得你們兩夫婦以一生的青春去換嗎?我看到要付房貸的朋友不去旅行,周年慶祝也沒有,省吃儉用,為的就是一個只是勉強放得下單人床的小房間,值得嗎?

很多人以為投資有錢賺就對,這點完全錯誤。賺錢必須看成本,以100萬元來賺

10元是傻瓜的做法。投資的成本是甚麼呢?不單是你付出的資本,更重要是承擔的風險。

 

所以,如果你要我借錢炒股,預期回報才只有1%到2%,那真的賺了,也是傻瓜才幹的事情。預期回報5%到6%,也只是把風險成本算上去後沒賺沒虧而已。我們沒有辦法知道未來,但是良好的風險管理是投資取勝的首要之道。

 

延伸閱讀:《主場經王澤基潘凱媛

 

 

 

 

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