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王家安:限貸鬆綁 大馬買樓更容易

既然明白並且接受樓市愈限愈升的硬道理,接下來便要探討如何「化有限為無限」。就像其他新興市場的主要經濟體,馬來西亞同樣因為量化寬鬆下熱錢四竄,推高了國內資產價格。為緩和因此累積的民怨,大馬政府也推出「雙限」— 限購及限貸兩招。

王家安(Dennis)

以Dean’s Honours List獲取香港大學工商管理碩士,曾在香港多間銀行從事貸款及投資工作,在香港、中國、英國及馬來西亞等地皆擁有豐富物業投資及按揭經驗。現時已跳出銀行圈,與志同道合的朋友展開「環遊投資」生活。

一般人聽得最多的限購,不外乎是居民每人或每個家庭限買多少個物業,而海外投資者在很多地方除了要打額外印花稅,也可視乎物業種類、單位尺寸、銀碼多少而被限購;大馬式限購相對簡單,海外買家只可買一百萬馬幣(約二百萬港元)或以上豪宅,但這對很多投資者來說實際意義不大,因為反正潛在回報最高的便是這類物業,更重要的是,限購正好創造了加快升值的條件!

要順利上車,如何突破限貸才是重點。

相信對按揭稍有認識又或曾與銀行交手的讀者都知道,在正常情況下,本港銀行在金管局規管下,只會批出最多六成按揭給買家,馬來西亞的情況又如何呢?答案一樣是60%,但在實際操作上一般不會超過五成。

不過,兩地有一個很大的分別,筆者相信不說很多人也不知道,便是若想承做額外按揭,假設多做兩成即按至八成的話,大馬在這方面的「優勢」其實顯而易見-只要有人傳授你操作的關鍵!

在香港,買樓要承做多按兩成,買方必須向按揭證券公司購買按揭保險,成本通常是貸款額約2%,以四百萬元住宅(可能已絕跡..)計算,即是約七、八萬元,能夠增加上車的把握,這筆錢聽來固然好像不多,但小數怕長計,事關每次申請都要重新計算及再行收費,未見官先打八十也。

比起在馬來西亞,海外投資者要解除限貸束縛,只要在申請按揭時付出兩、三萬元左右,便可重複使用加大成數至心目中水平,交易銀碼多少也不拘,真的既划算又簡易。

之所以有這個折衷辦法,其實是源自簡稱MM2H的馬來西亞第二家園計劃(Malaysia My Second Home Programme),讓資產水平和入息能力較好的客戶,有機會取得八成按揭,成功「移民」上車。

當然MM2H也有其規定,例如須在當地銀行維持十五萬馬幣(三十萬港元)存款,但讀者們要理解這並非白存,因為投資者仍可賺取高息,大馬匯豐銀行5年期標準存款利率高達4.15%,(其他中小型銀行為搶存款可能會付更高息!),比香港高出一大截,加上馬幣近年低水,在購入物業升值之餘,變相一併做了存款、外匯雙重套息交易,可謂一舉三得。

值得一提的是,MM2H參與者從海外匯入馬來西亞的資金,大馬政府是分毫不會徵收稅項的,只有當投資者在馬來西亞投資有所得益,才須要向政府繳稅;但以投資物業的門檻計,「入場費」比起香港又何止低出幾倍?

假若你申請時年未過半百,需證明有等值至少五十萬馬幣(一百萬港元)的流動資金,以及月入至少有一萬馬幣(兩萬港元);而在獲批後,仍需在當地銀行存入三十萬馬幣(六十萬港元)的定期存款,半數可在一年後用來買樓、支付醫療開支或孩子教育使費等。年過五十者要求就更低,例如定期存款只須有十五萬馬幣(三十萬港元)。

顧名思義,MM2H是開放給外國人的計劃,只要符合資格並且滿足條件,便可長期居住或多次往返,甚至大馬公民的外籍配偶和外籍人士,在當地生活到結婚簽證或工作簽證都到期了,透過這個計劃留在大馬安享退休生活的,也大不乏人。

這項由馬來西亞政府提倡、策劃和推行的大型計劃,一直行之有效,為大馬經濟帶來了優越人材及增長動力,其作用彰彰明甚。正因如此,外界相信在新政府上場後也不會有重大改變,將來也會朝著這個大方向發展。

MM2H主要特點:

1.全家辦理: 申請人可攜帶配偶和21歲以下的未婚孩子一起辦理,並且可以為60歲以上的父母辦理馬來西亞第二家園的陪同簽證。

2.十年簽證: 此簽證的有效期為10年,並可無限更新。參與者可以在10年簽證有效期內自由往返馬來西亞,不限制逗留時間及出入境次數。

3.孩子教育: 申請人的子女可以用馬來西亞第二家園的身份就讀當地的國際學校, 接受全英語式的教育。

4.購買房產: 可以購買屬於自己名下的房產,並且沒有房產數量的限制。 (買房非申請馬來西亞第二家園的申請條件)

5.房屋貸款: 擁有馬來西亞第二家園的身份可以向馬來西亞的銀行申請高達80%的房屋貸款。 (需符合銀行的申請條件)

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