【英國樓市談】王家安：買樓自做「發展商」！

世上沒有比磚頭更好的投資，相信不少讀者都會同意，但如果買樓之餘甚至讓你做發展商，聽落騙案程度簡直比倫敦金更倫敦金。不過其實上回也曾說過，在外國要「入紙」做發展商，不必是大型屋苑，也毋須像山頂豪宅，只要一個半個花園洋房便可以了。

王家安（Dennis）

以Dean’s Honours List獲取香港大學工商管理碩士，曾在香港多間銀行從事貸款及投資工作，在香港、中國、英國及馬來西亞等地皆擁有豐富物業投資及按揭經驗。現時已跳出銀行圈，與志同道合的朋友展開「環遊投資」生活。

舉例在港人較熟識的英國，近年便有不少資深投資者、新晉建築師在當地大展拳腳。筆者其中一位生意拍檔CY(假名)，前幾年便在倫敦同人夾份開公司，包辦建築工程、室內設計及項目發展等業務，短短幾年間，已經打嚮名堂，特別是協助投資者翻新再放租或變賣，更加做得有聲有色，經他手的項目回報往往有兩成過外！

要知道英國大部份人都不是住在巿區的新建高樓大廈，他們很多寧願捨近取遠，居於近郊住宅區的傳統花園別墅(（感覺像元朗錦繡花園的低密度住宅區），由於「又舊又大」，很適合進行大翻新，於是連普通人都有機會充當「小微發展商」，按照不同需要，找CY他們這類公司合作進行改裝，工程大致可分為以下幾類。

1。 屋頂改建(Loft Conversion)

有留意歐美國家的建築，便會發現它們的洋房，大多是用金字頂的設計，變相限制了頂層閣樓的起居空間，所以只需將部份屋頂改成方型，使可以令企不到人的閣樓變成正常房間。

2。 花園擴建(Rear Extension)

將花園部分地方擴建成為房間或客飯廳，有者甚至會重新入則申請起多一層樓。

3。 地庫改建(Basement Conversion)

改變倉庫的土地用途，將地庫改建成房間或客飯聽，有效釋放空間。

4。 分契(Split Title)

即是拆售，將大屋分割成數個獨立單位出售。

5。 「英式劏房」(Houses in Multiple Occupation “HMO”)

英國政府近年推動的「北部經濟引擎」(Northern Powerhouse)計劃，相信沒有多少港人會留意。其實在足球以外，曼徹斯特、利物浦等城市，近年紛紛透過大型基建增加經濟動力，吸引大量外來人口，加上單身族和未婚同居的興起，導致低端房屋的需求大增，亦令主打「廉價共租」的HMO變得炙手可熱，並且逐漸發展成投資風潮，當然筆者也有涉足。

所謂HMO，是指超過三個沒有親屬關係的住戶，共住「分租屋」裡。正常情況下HMO毋須政府牌照，只要項目不是在「HMO管制區」(Article 4 Area)內便可，否則，不論間隔有沒有改動，都要申請作出租給多戶共住用途。

如果投資者完全由自己一手一腳，從物色合適項目、到入則、再改裝後租出去，回報率可以達到15%的雙位數回報。儘管這些項目本小利大，但由於英國很重視城市規劃及社區建設，就算是私人土地，安全沒問題，技術上也可行，但仍要經地方議會審批，確認不會對社區環境有負面影響才可動工。所以，大如內部結構間隔，小如外牆顏色圖案(像香港的霓虹燈廣告牌更加不用想!)等改動，不但要做公眾諮詢，更要專業建築師入紙申請，獲批後才能正式動工，因此都算得上是高技術高回報，並不適合疊埋雙手等收租的初階投資者。

很多人誤以為HMO對象只是學生，其實只要花些少時間上租房網站看看，便會發現大部份租客都是在職年輕人。由於英國人的屋企太多在近郊，為了節省交通時間及費用，他們都會在星期一至五的工作天住在巿中心的HMO，周末才回近郊的家休息。

想深一層，這情況跟香港也差不多，劏房租戶不會主打海外學生，更多的是剛畢業、初上班的港漂和本地年輕人。要知道中心商業區寸金尺土，鄰近適合做劏房的舊樓本來就不多，加上投資者不斷湧入，動作稍為慢些，就會發現適合做HMO的投資選擇已經愈來愈少！