Home / 樓市攻略 / 【英國樓市談】王家安:買樓自做「發展商」!

【英國樓市談】王家安:買樓自做「發展商」!

世上沒有比磚頭更好的投資,相信不少讀者都會同意,但如果買樓之餘甚至讓你做發展商,聽落騙案程度簡直比倫敦金更倫敦金。不過其實上回也曾說過,在外國要「入紙」做發展商,不必是大型屋苑,也毋須像山頂豪宅,只要一個半個花園洋房便可以了。

王家安(Dennis)

以Dean’s Honours List獲取香港大學工商管理碩士,曾在香港多間銀行從事貸款及投資工作,在香港、中國、英國及馬來西亞等地皆擁有豐富物業投資及按揭經驗。現時已跳出銀行圈,與志同道合的朋友展開「環遊投資」生活。

舉例在港人較熟識的英國,近年便有不少資深投資者、新晉建築師在當地大展拳腳。筆者其中一位生意拍檔CY(假名),前幾年便在倫敦同人夾份開公司,包辦建築工程、室內設計及項目發展等業務,短短幾年間,已經打嚮名堂,特別是協助投資者翻新再放租或變賣,更加做得有聲有色,經他手的項目回報往往有兩成過外!

要知道英國大部份人都不是住在巿區的新建高樓大廈,他們很多寧願捨近取遠,居於近郊住宅區的傳統花園別墅((感覺像元朗錦繡花園的低密度住宅區),由於「又舊又大」,很適合進行大翻新,於是連普通人都有機會充當「小微發展商」,按照不同需要,找CY他們這類公司合作進行改裝,工程大致可分為以下幾類。

1。 屋頂改建(Loft Conversion)

有留意歐美國家的建築,便會發現它們的洋房,大多是用金字頂的設計,變相限制了頂層閣樓的起居空間,所以只需將部份屋頂改成方型,使可以令企不到人的閣樓變成正常房間。

2。 花園擴建(Rear Extension)

將花園部分地方擴建成為房間或客飯廳,有者甚至會重新入則申請起多一層樓。

3。 地庫改建(Basement Conversion)

改變倉庫的土地用途,將地庫改建成房間或客飯聽,有效釋放空間。

4。 分契(Split Title)

即是拆售,將大屋分割成數個獨立單位出售。

5。 「英式劏房」(Houses in Multiple Occupation “HMO”)

英國政府近年推動的「北部經濟引擎」(Northern Powerhouse)計劃,相信沒有多少港人會留意。其實在足球以外,曼徹斯特、利物浦等城市,近年紛紛透過大型基建增加經濟動力,吸引大量外來人口,加上單身族和未婚同居的興起,導致低端房屋的需求大增,亦令主打「廉價共租」的HMO變得炙手可熱,並且逐漸發展成投資風潮,當然筆者也有涉足。

所謂HMO,是指超過三個沒有親屬關係的住戶,共住「分租屋」裡。正常情況下HMO毋須政府牌照,只要項目不是在「HMO管制區」(Article 4 Area)內便可,否則,不論間隔有沒有改動,都要申請作出租給多戶共住用途。

如果投資者完全由自己一手一腳,從物色合適項目、到入則、再改裝後租出去,回報率可以達到15%的雙位數回報。儘管這些項目本小利大,但由於英國很重視城市規劃及社區建設,就算是私人土地,安全沒問題,技術上也可行,但仍要經地方議會審批,確認不會對社區環境有負面影響才可動工。所以,大如內部結構間隔,小如外牆顏色圖案(像香港的霓虹燈廣告牌更加不用想!)等改動,不但要做公眾諮詢,更要專業建築師入紙申請,獲批後才能正式動工,因此都算得上是高技術高回報,並不適合疊埋雙手等收租的初階投資者。

很多人誤以為HMO對象只是學生,其實只要花些少時間上租房網站看看,便會發現大部份租客都是在職年輕人。由於英國人的屋企太多在近郊,為了節省交通時間及費用,他們都會在星期一至五的工作天住在巿中心的HMO,周末才回近郊的家休息。

想深一層,這情況跟香港也差不多,劏房租戶不會主打海外學生,更多的是剛畢業、初上班的港漂和本地年輕人。要知道中心商業區寸金尺土,鄰近適合做劏房的舊樓本來就不多,加上投資者不斷湧入,動作稍為慢些,就會發現適合做HMO的投資選擇已經愈來愈少!

Share Button