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【樓市尋寶】王家安:變天加速吉隆坡豪宅盤升勢

馬來西亞剛過去的大選結果出人意表,貪污醜聞纏身的納吉被趕下台,反映民心思變。在新政府上場後,國內外最關注經濟政策會否出現重大變化,特別是樓市措施及對待外資的態度。須知道物業市場從來繫於房屋政策,新官上任若反其道而行,輕易改變遊戲規則,足以嚇跑海外買家而損害樓市升勢。惟從筆者多年來投資大馬樓市的經驗看來,情況可能剛好相反,如無意外,今次大選過後,當地本已長升不跌的豪宅市場只會愈升愈快!

王家安(Dennis)

以Dean’s Honours List獲取香港大學工商管理碩士,曾在香港多間銀行從事貸款及投資工作,在香港、中國、英國及馬來西亞等地皆擁有豐富物業投資及按揭經驗。現時已跳出銀行圈,與志同道合的朋友展開「環遊投資」生活。

比起印尼及菲律賓等區內鄰國,馬來西亞的經濟本身底子不弱,財政亦相對穩健,但正如不少政治觀察家所述,今次大選最重要之處,是佔人口大多數的馬來人尤其是年輕選民,他們都做出了自己的選擇,部分人甚至可能懶理政治取向,他們一來厭倦了長久以來涉貪、隨便靠派糖收買人心的技倆,二來是渴求一個能夠認真正視他們實際訴求的政府,而這又離不開房屋政策和土地問題。

筆者在這裡先做個大膽假設,為確保年輕中產可優先上樓,大馬新政府的壓力將會與日俱增,在原來就已經供應緊張的巿區地段,會再想方設法擠出更多土地給當地居民。縱使不完全是為兌現競選承諾,但也算是順從民意一種,而這樣一來,後果會變成怎樣呢?

最大的可能是向手裡有錢但沒有投票權的外國人開刀,將一開始(或在招商時答應)預留給跨國企業高層的貴價豪宅地,大手劃出來發展中下價樓宇,好來個「馬人馬地」,以滿足馬來人的住屋需要;又或者考慮再加辣,將外國投資者置業門檻調升,好讓吉隆坡市民至少聽來會感覺良好。

讀到這裡,我們要明白一點背景資料,在馬來西亞的選民結構中,近七成是馬來人,兩成多是華人,餘下不足一成是印度人和其他種族。論經濟實力一定是既勤奮又擅於營商的華人佔優,但財富歸財富,選票還選票,講政治影響力卻當然要看馬來人了,於是便發展出前述筆者形容為「劫富濟貧」式的大馬樓市政策,及其所促成的大馬式升市。

而5月10日的大選結果,令全世界大跌眼鏡,一個向以種族劃分政治版圖的國家,寧願放棄派糖政策,也要一人一票將涉貪的首相拉下台,令人敬佩之餘也值得深思,有如此民意基礎的馬哈蒂爾,今後在制訂政策時又會如何凝聚共識,去回應他們的另一些主流訴求?例如會否將過往行之有效的樓市措施發揚光大?

就在2017年11月,大馬政府才宣布無限期凍結一百萬馬幣(約二百萬港幣)以上的豪宅開發權,撥地用作發展經濟適用房、即中低價三十萬馬幣(約六十萬港幣)左右單位,原因沒錯說是豪宅市場供過於求 …。

事實是,大馬樓市自千禧年開始已穩步上行了十多廿年,自然是反映供不應求,但大馬政府卻竟「從善如流」,兩個口硬說成是供過於求;而可惜的是,今次選舉非但沒能糾正這個被政治環境扭曲的樓市誤判,反過來可能還加深了大馬樓市當中的政治現實,亦即官方口中的豪宅供應失衡,長此下去,需求隨年增加但供應固定不變,其價格和租金又豈有不升之理?

正因如此,只要馬來西亞的政治選舉格局維持現狀,政黨輪替但樓市政策大方向不變,筆者已能夠清楚預見,當地豪宅業主的「財富快車」,在新政府上場後將不難加速至「財富高鐵」。

無論如何,經過今次歷史性的選舉,以92歲之齡回朝的馬哈蒂心裡自然明白,今後施政自不可再行愚民政策,與香港特區刻下正面對的問題一樣,大馬新政府必須急市民所急—如何協助他們盡快上車,其中首都兼最大城市吉隆坡的房屋政策,肯定會是重中之重。

有危自有機,筆者再三奉勸大家一句,千萬別因表面上看似政局不穩,房屋政策仍未知會否有變的情況下,便貿然放過了馬來西亞樓市的前景,相反吉隆坡的豪宅市場,香港投資者真的不妨多加留意。

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