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王家安:活用銀行按揭審查海外盤

承接上回所說的Angelgate樓花爛尾事件,可能有少部分讀者都會聽過:愈資深的炒家是愈不用看樓。「銀行借六、七成給你也未驚,你出三、四成有甚麼怕?」這是半開玩笑,但想想也是真的,那麼銀行又憑甚麼、又或者是如何釐定物業到底值不值呢?

王家安(Dennis)

以Dean’s Honours List獲取香港大學工商管理碩士,曾在香港多間銀行從事貸款及投資工作,在香港、中國、英國及馬來西亞等地皆擁有豐富物業投資及按揭經驗。現時已跳出銀行圈,與志同道合的朋友展開「環遊投資」生活。

銀行打開門做生意,最現實當然是估價行先,同區、同樓齡、同類型單位,最近成交價是多少,因為是在上下左右,除非你個盤很特別,否則呎價不會相差很遠。不過,估值不等於價值,估值只可以反映有沒有買貴、被找老襯;但要估物業的實際價值最終還是要看租值,特別是海外樓,反正並非自住,銀行心中有數之餘,其實都會參考租值,做法離不開之前提到的估值方式。

有智慧不如趁勢,前人教落買樓一定是neighbourhood、neighbourhood、neighbourhood,強調買區份、鄰社的重要性,因為價格升得早、跌得慢、企得硬,但如果是新樓或在新區,要參考或比較自然較難,這時便回歸基本分析樓盤質素,例如是在中心商業開發區(CBD)嗎?是分三五期還是一兩幢樓?是賣第一期還是最後一期(因為正常來說是愈早期便愈有升值水位)?

買樓不同買菜!是成百上千萬的血汗錢,投資者當然要向自己負責,做好盡職審查,有時間不妨上網多查資料,甚至要去實地考察;找代理時也不怕貨比三家,銀行貸款一定要好好利用,在香港買樓做按揭會有很多選擇,但在海外未必那麼容易,這方面之後再同大家詳談。

「先求知、後投資」,總之最重要是小心投資陷阱,例如特別強調高息保證回報,如何「本小利大」、「細細粒容易食」等等,希望大家都不要犯下小李的低級錯誤!

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