王家安：活用銀行按揭審查海外盤

承接上回所說的Angelgate樓花爛尾事件，可能有少部分讀者都會聽過：愈資深的炒家是愈不用看樓。「銀行借六、七成給你也未驚，你出三、四成有甚麼怕？」這是半開玩笑，但想想也是真的，那麼銀行又憑甚麼、又或者是如何釐定物業到底值不值呢?

王家安（Dennis）

以Dean’s Honours List獲取香港大學工商管理碩士，曾在香港多間銀行從事貸款及投資工作，在香港、中國、英國及馬來西亞等地皆擁有豐富物業投資及按揭經驗。現時已跳出銀行圈，與志同道合的朋友展開「環遊投資」生活。

銀行打開門做生意，最現實當然是估價行先，同區、同樓齡、同類型單位，最近成交價是多少，因為是在上下左右，除非你個盤很特別，否則呎價不會相差很遠。不過，估值不等於價值，估值只可以反映有沒有買貴、被找老襯；但要估物業的實際價值最終還是要看租值，特別是海外樓，反正並非自住，銀行心中有數之餘，其實都會參考租值，做法離不開之前提到的估值方式。

有智慧不如趁勢，前人教落買樓一定是neighbourhood、neighbourhood、neighbourhood，強調買區份、鄰社的重要性，因為價格升得早、跌得慢、企得硬，但如果是新樓或在新區，要參考或比較自然較難，這時便回歸基本分析樓盤質素，例如是在中心商業開發區（CBD）嗎？是分三五期還是一兩幢樓？是賣第一期還是最後一期（因為正常來說是愈早期便愈有升值水位）？

買樓不同買菜！是成百上千萬的血汗錢，投資者當然要向自己負責，做好盡職審查，有時間不妨上網多查資料，甚至要去實地考察；找代理時也不怕貨比三家，銀行貸款一定要好好利用，在香港買樓做按揭會有很多選擇，但在海外未必那麼容易，這方面之後再同大家詳談。

「先求知、後投資」，總之最重要是小心投資陷阱，例如特別強調高息保證回報，如何「本小利大」、「細細粒容易食」等等，希望大家都不要犯下小李的低級錯誤！