【樓市尋寶】王家安：吉隆坡置業增值快車

香港樓價2018年4月爆上177點「歷史新高」後持續在高位徘徊，但高處未算高，不少預測認為整體樓市可升10％，理由大致都由宏觀角度出發，例如低息新常態、貨幣供應充足、中港經濟需求強勁等等。不過，樓巿升勢不能單從宏觀經濟解釋，最能影響升跌的其實是政府政策。

王家安（Dennis）

以Dean’s Honours List獲取香港大學工商管理碩士，曾在香港多間銀行從事貸款及投資工作，在香港、中國、英國及馬來西亞等地皆擁有豐富物業投資及按揭經驗。現時已跳出銀行圈，與志同道合的朋友展開「環遊投資」生活。

有人話，香港土地問題嚴重是因為地少人多，但筆者認為，只要有留意統計數據，所謂「地少人多」的論據，更似是政府為迴避因政治環境導致開拓直接稅基不成，改以高地價政策，假借發展商之手向巿民抽取間接稅（地價）的意圖。情況有如古羅馬人為免沾污自己雙手，外判稅吏向百姓榨取金錢一樣。

事實上，在全球任何一個國家地區，政策對樓市的影響力都起到「一錘定音」作用。遠在南洋的馬來西亞近年樓市亦同樣暢旺，尤其是首都吉隆坡的樓價，自2000年起每年都穩步上升，而當地早前卻有項被視為「劫富濟貧」式的土地新政，令樓價「火上加油」。

大馬政府為回應當地民眾的政治訴求，以豪宅巿場「供過於求」的借口，在2017年11月1日宣報無限期凍結100萬馬幣以上（約200萬港元）的豪宅開發批准，並將騰出的土地資源，用作推動經濟適用住房的發展，特別是低於每單位30萬馬幣（約60萬港元）的房屋。

其實只要略懂經濟常識，都會明白樓價上升代表「求過於供」，為何大馬政府會以「供過於求」的借口停止豪宅供應，將資源分佈到低端房屋呢？這是因為在馬來西亞選民結構中，近七成為馬來人，兩成多是華人。雖然華人因勤奮上進而在經濟上處於絶對優勢，但在政治上，普遍貧窮的馬來人卻因人口優勢，在選舉中以選票迫使政府推出「劫富濟貧」政策，來拉近與華人的生活水平。

作為物業投資者，筆者最關心的是這個土地政策對各方的經濟影響。顯然，這政策對需要平實住宅的普羅大眾是好事，但同時間，在吉隆坡投資高端住宅巿場的投資者也同樣「受惠」。雖然這項政策看似違反經濟原則，但其實在長遠層面，將會令到吉隆坡高端住宅巿場價格飆升。

要說受害者的話，除了是低端物業的投資者，可能就是派駐吉隆玻的跨國機構高層，他們將面對因豪宅供求失衡，面臨租金不斷上揚之苦。不過，也換句話說，在當地買樓放租就變得更為有利可圖。

值得注意的是，這項政策只是凍結豪宅的新開發批准，但並未影響已批出的豪宅項目。在這「買少見少」的政策巿下，可預見當地豪宅業主將被推上「財富快車」。香港投資者不妨多加留意吉隆坡豪宅這個市場。