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王家安:吉隆坡置業增值快車

香港樓價2018年4月爆上177點「歷史新高」後持續在高位徘徊,但高處未算高,不少預測認為整體樓市可升10%,理由大致都由宏觀角度出發,例如低息新常態、貨幣供應充足、中港經濟需求強勁等等。不過,樓巿升勢不能單從宏觀經濟解釋,最能影響升跌的其實是政府政策。

王家安(Dennis)

以Dean’s Honours List獲取香港大學工商管理碩士,曾在香港多間銀行從事貸款及投資工作,在香港、中國、英國及馬來西亞等地皆擁有豐富物業投資及按揭經驗。現時已跳出銀行圈,與志同道合的朋友展開「環遊投資」生活。

有人話,香港土地問題嚴重是因為地少人多,但筆者認為,只要有留意統計數據,所謂「地少人多」的論據,更似是政府為迴避因政治環境導致開拓直接稅基不成,改以高地價政策,假借發展商之手向巿民抽取間接稅(地價)的意圖。情況有如古羅馬人為免沾污自己雙手,外判稅吏向百姓榨取金錢一樣。

事實上,在全球任何一個國家地區,政策對樓市的影響力都起到「一錘定音」作用。遠在南洋的馬來西亞近年樓市亦同樣暢旺,尤其是首都吉隆坡的樓價,自2000年起每年都穩步上升,而當地早前卻有項被視為「劫富濟貧」式的土地新政,令樓價「火上加油」。

大馬政府為回應當地民眾的政治訴求,以豪宅巿場「供過於求」的借口,在2017年11月1日宣報無限期凍結100萬馬幣以上(約200萬港元)的豪宅開發批准,並將騰出的土地資源,用作推動經濟適用住房的發展,特別是低於每單位30萬馬幣(約60萬港元)的房屋。

其實只要略懂經濟常識,都會明白樓價上升代表「求過於供」,為何大馬政府會以「供過於求」的借口停止豪宅供應,將資源分佈到低端房屋呢?這是因為在馬來西亞選民結構中,近七成為馬來人,兩成多是華人。雖然華人因勤奮上進而在經濟上處於絶對優勢,但在政治上,普遍貧窮的馬來人卻因人口優勢,在選舉中以選票迫使政府推出「劫富濟貧」政策,來拉近與華人的生活水平。

作為物業投資者,筆者最關心的是這個土地政策對各方的經濟影響。顯然,這政策對需要平實住宅的普羅大眾是好事,但同時間,在吉隆坡投資高端住宅巿場的投資者也同樣「受惠」。雖然這項政策看似違反經濟原則,但其實在長遠層面,將會令到吉隆坡高端住宅巿場價格飆升。

要說受害者的話,除了是低端物業的投資者,可能就是派駐吉隆玻的跨國機構高層,他們將面對因豪宅供求失衡,面臨租金不斷上揚之苦。不過,也換句話說,在當地買樓放租就變得更為有利可圖。

值得注意的是,這項政策只是凍結豪宅的新開發批准,但並未影響已批出的豪宅項目。在這「買少見少」的政策巿下,可預見當地豪宅業主將被推上「財富快車」。香港投資者不妨多加留意吉隆坡豪宅這個市場。

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