【樓市尋寶】王家安：吉隆坡循環式尋寶

乎全世界的發展商，在推銷新盤時都甚少「一炮過」開賣，而是用「擠牙膏」方式分批出售，亦即是巿場經常聽到的加推單位；每次加推，通常都會比上一批的單位加價10%左右。假如遇上過千個單位的大盤，在經過多次加推後，最後一期推出的單位，隨時比第一期推出的單位貴30%以上。

王家安（Dennis）

以Dean’s Honours List獲取香港大學工商管理碩士，曾在香港多間銀行從事貸款及投資工作，在香港、中國、英國及馬來西亞等地皆擁有豐富物業投資及按揭經驗。現時已跳出銀行圈，與志同道合的朋友展開「環遊投資」生活。

筆者早前在吉隆坡金三角亦見識過發展商的同類招數，但當然就不會那麼笨，待到第三期加推才「高位」追入。其實，發展商的推盤模式都是大同小異，投資者只要到明白一手物業巿場的遊戲規則，就能在買海外樓時趁低吸納，「反客為主」，利用推盤招數去持續性獲利。

我的親身例子，是距離雙子塔只有300米的高級住宅項目，發展商分三期推售。第一期的29樓單位，面積711呎，筆者的買入價只是約130萬馬幣，呎價大概在1800元馬幣左右。

要知道樓盤極近雙子塔，商業區、中心區，還要主打服務式公寓概念，無論轉賣還是放租都「唔止值咁少」。到底是甚麼原因，發展商在初推時願意以成本價，甚或同區二手價發售呢？要解讀其實很簡單，推盤首階段策略的目標就是造勢試水溫，同時吸引「外區」購買力（尤其在希望「狂吸」外地資金的城市）。發展商亦能夠迅速將部份資金回籠，防止資金鏈斷裂（避過財政危機當然遠比謀取暴利的重要得多）。

第二階段策略，發展商會根據首階段的搶盤「打崩頭」程度，酌量調價加推單位。如是者不斷「擠牙膏」式加推和加價，每次加推單位都會比之前推出的單位貴少少，但盡可能仍低於正常市價。

次階段不立即提高到巿價，亦有得解讀！發展商除了想保持「貨如輪轉」的清貨動力外，還考慮了買家「寧買當頭起，莫買當頭跌」的心態。假如定價過於進取，萬一巿況回調，發展商便需要向下調整，隨時形成「擠提效應」，有機會被傳媒渲染為新盤暴跌、樓巿已死之類，嚴重影響餘下大量單位的銷情。

最後的第三階段，當銷售金額已足夠抵銷項目開支時，發展商等於已經「封了蝕本門」，因而不再急於散貨，可以抬價慢慢賣。說回我的例子，樓盤在第三期的呎價已經漲至2800馬幣，亦即入場費至少230萬；可見水位已經有100萬元（還未計匯率及升值潛力）！

最重要的是，於首兩階段入市的投資者，通常能夠數年後在樓盤入伙時，再於公開巿場或向第三階段的買家沽出單位獲利。因此，當發展商再有新項目時，他們亦更有本錢在第一、二階段入巿執平貨，持續重覆這個方程式。

現時大馬政府銳意催谷吉隆坡的經濟，除了傳統金三角地區外，還積極開拓包括敦拉薩國際貿易中心（TRX）等新地標區域，不難想像，當地樓市的尋寶機會會越來越多。因此，只要摸清當地新樓盤的發展規劃、推盤時間表，筆者上述這套方程式，絕對是未來一段時間，投資吉隆坡的循環獲利策略。