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王家安:吉隆坡循環式尋寶

乎全世界的發展商,在推銷新盤時都甚少「一炮過」開賣,而是用「擠牙膏」方式分批出售,亦即是巿場經常聽到的加推單位;每次加推,通常都會比上一批的單位加價10%左右。假如遇上過千個單位的大盤,在經過多次加推後,最後一期推出的單位,隨時比第一期推出的單位貴30%以上。

王家安(Dennis)

以Dean’s Honours List獲取香港大學工商管理碩士,曾在香港多間銀行從事貸款及投資工作,在香港、中國、英國及馬來西亞等地皆擁有豐富物業投資及按揭經驗。現時已跳出銀行圈,與志同道合的朋友展開「環遊投資」生活。

筆者早前在吉隆坡金三角亦見識過發展商的同類招數,但當然就不會那麼笨,待到第三期加推才「高位」追入。其實,發展商的推盤模式都是大同小異,投資者只要到明白一手物業巿場的遊戲規則,就能在買海外樓時趁低吸納,「反客為主」,利用推盤招數去持續性獲利。

我的親身例子,是距離雙子塔只有300米的高級住宅項目,發展商分三期推售。第一期的29樓單位,面積711呎,筆者的買入價只是約130萬馬幣,呎價大概在1800元馬幣左右。

要知道樓盤極近雙子塔,商業區、中心區,還要主打服務式公寓概念,無論轉賣還是放租都「唔止值咁少」。到底是甚麼原因,發展商在初推時願意以成本價,甚或同區二手價發售呢?要解讀其實很簡單,推盤首階段策略的目標就是造勢試水溫,同時吸引「外區」購買力(尤其在希望「狂吸」外地資金的城市)。發展商亦能夠迅速將部份資金回籠,防止資金鏈斷裂(避過財政危機當然遠比謀取暴利的重要得多)。

第二階段策略,發展商會根據首階段的搶盤「打崩頭」程度,酌量調價加推單位。如是者不斷「擠牙膏」式加推和加價,每次加推單位都會比之前推出的單位貴少少,但盡可能仍低於正常市價。

次階段不立即提高到巿價,亦有得解讀!發展商除了想保持「貨如輪轉」的清貨動力外,還考慮了買家「寧買當頭起,莫買當頭跌」的心態。假如定價過於進取,萬一巿況回調,發展商便需要向下調整,隨時形成「擠提效應」,有機會被傳媒渲染為新盤暴跌、樓巿已死之類,嚴重影響餘下大量單位的銷情。

最後的第三階段,當銷售金額已足夠抵銷項目開支時,發展商等於已經「封了蝕本門」,因而不再急於散貨,可以抬價慢慢賣。說回我的例子,樓盤在第三期的呎價已經漲至2800馬幣,亦即入場費至少230萬;可見水位已經有100萬元(還未計匯率及升值潛力)!

最重要的是,於首兩階段入市的投資者,通常能夠數年後在樓盤入伙時,再於公開巿場或向第三階段的買家沽出單位獲利。因此,當發展商再有新項目時,他們亦更有本錢在第一、二階段入巿執平貨,持續重覆這個方程式。

現時大馬政府銳意催谷吉隆坡的經濟,除了傳統金三角地區外,還積極開拓包括敦拉薩國際貿易中心(TRX)等新地標區域,不難想像,當地樓市的尋寶機會會越來越多。因此,只要摸清當地新樓盤的發展規劃、推盤時間表,筆者上述這套方程式,絕對是未來一段時間,投資吉隆坡的循環獲利策略。

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