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湯文亮:香港樓市現「質變」!

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁,資深地產投資者,縱橫樓市30多年,集團在本港持有物業市值總值逾百億元。著有《細價樓爆煲論》系列。

國內友人打算來港買樓,發覺新樓雖然熱賣,但這現象會出現,是因為大多數人都採用地產商提供的高成數按揭所致。由於普遍買家的防守力薄弱,稍有風吹草動,便有機會放棄已買的新樓;就算他個人有能力防守,但與一班無能力防守的人一起,樓價一旦下跌,他便很容易吃大虧!

於是友人打算改買二手樓,因為只要付超過一半首期,就毋須擔心防守能力不足的問題。但二手樓巿場亦出現奇怪現象,雖然樓價屢創新高,但成交量卻一直下降!他了解到這是強弩之末的現象,所以很想知道香港樓市的本質,究竟起了甚麼變化。

我認為樓市出現質變的主因,是港府在不同時間推出各項辣招,而每次出招都能夠將上升中的樓價壓下來,令一眾官員以為辣招很成功。但每項辣招的作用,其實好比美容用的毒針Botox;雖然每打一針都會令人回復美態,但久而久之,「膠樣」就會出現,大家最後就看不見受針人的真面目了。在各項辣招下,樓市亦出現了一個「膠樣」,結果大家都看不見樓市的真面目,不知道樓價飆升是因為供應量不足、超低利息以及活躍買賣轉讓等所造成的泡沫。這些泡沫主要分兩種:

 

  1. 靜態泡沫

由超低利息形成,情況就像一塊梳打餅放入水中而產生的泡沫。超低利息已存在了非常長的時間,亦發揮得淋漓盡致,即使不加息,亦很難再產生泡沫;但如果加息,泡沫就會立刻退卻。樓市情況亦同,加息一定會令樓價下跌。

 

  1. 動態泡沫

頻繁交易令樓價輾轉上升,好比攪動一杯肥皂水而出現的泡沫,政府辣招的確能冷卻過度活躍的交易;但由於有低息支持,泡沫不但沒有退卻,反而出現了質變,令樓市固體化!

大家都知不少物質是以三種形態(汽體、液體、固體)存在,以水為例,就是蒸氣、水以及冰。當水以冰態出現,體積就會比水大,現在二手樓市場成交量偏低,有人稱之為「二手樓冰封」,即是說二手樓現在以「冰態」出現,所以同樣情況,樓價是會比正常為高。因為一般二手樓業主知道,如果他們將住宅單位賣走,再買住宅時是要付各項辣招印花稅。所以他們賣樓時,會要求高於市價的樓價,作用是彌補未來要付的辣招稅。

最後,我對友人說現時不是買香港住宅樓的好時機,因為樓市除了質變外,還出現了量變。當供應量穩定後,才再考慮買住宅樓吧,因為有機會比現在便宜15%以上。

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