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湯文亮:農曆年後樓市繼續跌

今個月初,我要去UBS瑞銀演講,主題是利率、供應、政府政策以及中美貿易戰來剖析香港樓市。為免與瑞銀有太大差距,當然先要了解瑞銀對樓市睇法,原來英雄所見略同,瑞銀預測香港樓市未來一年會有15%跌幅,市場上是屬於偏淡說法。我不但不同意是偏淡,反而認為瑞銀太保守。

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁,資深地產投資者,縱橫樓市30多年,集團在本港持有物業總市值逾百億元。著有《細價樓爆煲論》系列。

到今年農曆新年前,樓價已經可能比今年高峰時有15%跌幅,我相信大部分人不會同意,但事實上樓價隨時會作出斷崖式下跌,不過在現階段暫時未能反映出來。可以這樣說,樓價指數與未能反映樓價表現,在香港銀行加了1/8%利息未夠一個月,不少屋苑的叫價已經比高峰時候下調12至17%,但仍然不能夠吸引置業人士,成交量仍然偏低,估計還要繼續下跌才會令成交量增加,不過沒有成交,樓價指數就不能顯示下跌。過去一個月樓價指數只是下跌了1%,指數公司表示仍未確認樓市下跌,我覺得指數公司不明白,業主叫價下跌以及放盤量大增,已經是確認樓市下跌。不過,指數還未可以反映出來,但不能夠說還未確認樓市走勢。

當大家見到樓價指數只是輕微下跌而認為樓市仍然保持平穩,只是一個美麗的誤會,或者這只是一個假象。現在即使二手樓業主願意劈價,但買家仍然不願意入市,沒有成交,樓價指數當然不會下跌,但當業主繼續劈價,或者在劈多15至20%之後,買家有興趣入市,導致成交量增加,但成交價急跌,令到樓價指數亦會作出斷崖式下跌,到時就後悔莫及。

而事實上最近的一次樓價指數在一個星期內下跌了1.28%,表示斷崖式下跌的時代已經來臨。所以,當大家分析樓市的時候,不能夠以樓價指數作為指標,因為樓價指數的名字雖然是領先,但其實是滯後,而且只是用成交價,沒有理會業主的叫價與買家的接貨價。

大家要知道,如果沒有買家接貨的話,一定會有業主將叫價不斷降低,當大量成交出現,成交價已經和樓價指數的設定價有一段差距,結果是指數急跌,屆時,大家千祈唔好誤會樓價指數做假,樓價指數的確是顯示了樓市實況,但指數公司可以從業主的叫價以及成交量預測到樓市走勢。現在是業主不斷劈價,但仍然沒有人接貨,樓市不是準備下跌又是什麼,現在大家不但要接受樓市下跌,並且要準備樓價指數會在短期內作出斷崖式下跌,所以我認為瑞銀的預測比較保守,樓市在可能在三個月內已經可以從樓價指數反映下跌15%,不過仍然是一年內,瑞銀是沒有錯。一定會有人問,在農曆新年之後樓市走勢又會如何,會不會繼續下跌,我認為一定會,不過跌勢就會減慢,但亦要視乎利率的加幅而定,但一定會下跌。

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