湯文亮：農曆年後樓市繼續跌

今個月初，我要去UBS瑞銀演講，主題是利率、供應、政府政策以及中美貿易戰來剖析香港樓市。為免與瑞銀有太大差距，當然先要了解瑞銀對樓市睇法，原來英雄所見略同，瑞銀預測香港樓市未來一年會有15%跌幅，市場上是屬於偏淡說法。我不但不同意是偏淡，反而認為瑞銀太保守。

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁，資深地產投資者，縱橫樓市30多年，集團在本港持有物業總市值逾百億元。著有《細價樓爆煲論》系列。

到今年農曆新年前，樓價已經可能比今年高峰時有15%跌幅，我相信大部分人不會同意，但事實上樓價隨時會作出斷崖式下跌，不過在現階段暫時未能反映出來。可以這樣說，樓價指數與未能反映樓價表現，在香港銀行加了1/8%利息未夠一個月，不少屋苑的叫價已經比高峰時候下調12至17%，但仍然不能夠吸引置業人士，成交量仍然偏低，估計還要繼續下跌才會令成交量增加，不過沒有成交，樓價指數就不能顯示下跌。過去一個月樓價指數只是下跌了1％，指數公司表示仍未確認樓市下跌，我覺得指數公司不明白，業主叫價下跌以及放盤量大增，已經是確認樓市下跌。不過，指數還未可以反映出來，但不能夠說還未確認樓市走勢。

當大家見到樓價指數只是輕微下跌而認為樓市仍然保持平穩，只是一個美麗的誤會，或者這只是一個假象。現在即使二手樓業主願意劈價，但買家仍然不願意入市，沒有成交，樓價指數當然不會下跌，但當業主繼續劈價，或者在劈多15至20%之後，買家有興趣入市，導致成交量增加，但成交價急跌，令到樓價指數亦會作出斷崖式下跌，到時就後悔莫及。

而事實上最近的一次樓價指數在一個星期內下跌了1.28%，表示斷崖式下跌的時代已經來臨。所以，當大家分析樓市的時候，不能夠以樓價指數作為指標，因為樓價指數的名字雖然是領先，但其實是滯後，而且只是用成交價，沒有理會業主的叫價與買家的接貨價。

大家要知道，如果沒有買家接貨的話，一定會有業主將叫價不斷降低，當大量成交出現，成交價已經和樓價指數的設定價有一段差距，結果是指數急跌，屆時，大家千祈唔好誤會樓價指數做假，樓價指數的確是顯示了樓市實況，但指數公司可以從業主的叫價以及成交量預測到樓市走勢。現在是業主不斷劈價，但仍然沒有人接貨，樓市不是準備下跌又是什麼，現在大家不但要接受樓市下跌，並且要準備樓價指數會在短期內作出斷崖式下跌，所以我認為瑞銀的預測比較保守，樓市在可能在三個月內已經可以從樓價指數反映下跌15%，不過仍然是一年內，瑞銀是沒有錯。一定會有人問，在農曆新年之後樓市走勢又會如何，會不會繼續下跌，我認為一定會，不過跌勢就會減慢，但亦要視乎利率的加幅而定，但一定會下跌。