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湯文亮:買貴就是買錯

重陽節一大班舊同學午餐,其中一位問以文輝道咁靚地皮,而且參與投標的地產商個個都有頭有面,點解會流標,是不是地產商知道政府搞「明日大嶼」計劃而在在需財,於是搞一個「今日大鑊」計劃,參與投標的地產商聯手出低價,令到庫房冇錢搞不成,明日大嶼變明日大愚。

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁,資深地產投資者,縱橫樓市30多年,集團在本港持有物業總市值逾百億元。著有《細價樓爆煲論》系列。

我話老同學想多了,現在買樓的人,如果不鋤價,基本上對唔住業主,甚至有一些業主等不及被人鋤價,自己自動劈價,所以近日出現不少低價成交。地產商是頂級生意人,如果在樓價開始下調的時候用高價買地皮,不是今日而是明日大鑊。

在這個情況下,又怎會不鋤價,而且鋤得很深,令到政府不得不收回地皮。所以,現在買樓的人鋤價是毋須內咎,鋤價是天經地義的事,地產商有板你睇。不過,大家要記著一件事,買家當然可以鋤價,但賣家亦有權不賣,交易不成仁義在,鋤價是一種合法的商業行為,不能為此交惡。地產商與政府官員當然知道,所以,政府收回文輝道地皮,地產商又沒有異議,當市況明朗之後,政府又會再招標。今次流標,只是證明地產商鋤價,並非政府離地,不願意接受地產商的出價。

今次流標,政府是迫不得已。原因是測量師估價過高,地產商出價太低,如果出售,一定會被人話官商勾結。這個是死罪,沒有官員夠膽揹這隻鑊。

至於測量師點解會高估地價,理由是在這一年來,測量師為了配合地產商的賣樓行動,只會話樓市高高高,如果在高高高的時候以今日的我打倒昨日的我態度,將估價大幅降低,即使態度正確,亦會被市民質疑其專業性,唯有將估價維持在高高高水平,希望地產商認為地皮是罕有,就算買貴都不會買錯,誰不知地產商不願意出高價,政府要收回地皮而做成流標,測量師的專業能力更被受質疑。其實,測量師不知道,地產商是沒有「有買貴,冇買錯」這回事,買貴就是買錯。

以往新樓盤開售,往往都超額十幾倍認購,要抽籤來決定誰是幸運兒可以買樓,根本沒有機會鋤價。既然有咁多人買,買樓的人就會認為即使買貴都沒有買樓,不少在五六年前買新樓的人,到今日賣走時只得10幾個%利潤,而整體樓價上升了70至80%。原來當時買貴了,亦即是買錯了,所以有買貴冇買錯只是安慰買錯的人所說的話,大家千祈唔好以為是金科玉律。

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