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湯文亮:施政報告非「無料到」,料樓價緩慢下調

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁,資深地產投資者,縱橫樓市30多年,集團在本港持有物業總市值逾百億元。著有《細價樓爆煲論》系列。

如果你只看某些分析員對林太第一份施政報告的評論,而自己不細心分析當中內容的話,你可能會做錯物業投資的決定。有評論員非常權威但很簡單地批評報告「無料到」,但如果你相信他們就大件事了,因為這份「無料到」的報告其實是大家「沒有預料到」的!

施政報告發表前,「搵地小組」主席提出首置盤方案,令大家集中關心這方面的議題,而我亦有參與《城市論壇》作相關討論。當時我認為首置盤無處不在,只要放寛合資格首置人士的按揭貸款成數便可以,而一般人則討論申請人的入息資格、首置盤數量、樓價的定位等;而報告發表後,首置盤雖然未至於失了踪,但政府在未來幾年只交1,000個單位了事,試問這些分析員有沒有料到?

分析員更加沒有料到的是,政府重啓綠置居以及白居二,而且變成恒常化。綠置居令香港公屋居民比較容易上車,而白居二則是活化居屋市場,吸納更多打算買細價樓的人轉買現在空置了的居屋,以舒緩細價樓的上升壓力。因此我不覺得可以用「無料到」來形容這份施政報告,用「沒有預料到」就差不多。

更有分析員指這份報告是「無樓到」,不似梁振英發表施政報告時提及有48萬個單位供應。其實,分析員是不明白樓價飆升是因為短期供應不足,梁振英不斷提及未來十年供應量,但短期供應則以「粒粒皆辛苦」來形容,令大家出現恐慌性買樓;而林太根本不提供應量,只是用行動來表示。香港每年大約需要20,000個單位,其中12,000個將會從地產商補地價得來,「一鐡一局」會提供4,000個,剩餘的4,000個就用作招標,所以每年只需要做到這個數字,樓價就會平穩,所以林太在施政報告的答問大會中表示毋須加辣。

林太對每年供應量胸有成竹,亦不擔心地產商聯袂不補地價,只擔心太多申請。因為土地的年期還有三十年,在供應充足下,打算上車或者投資的人亦毋須急於買樓。我的見解與香港的主流觀點不同,樓價將會緩慢地向下調整,所以要買樓亦不應該急在一時,待市場消化這份施政報告才再考慮吧。

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