湯文亮：新樓空置稅　未立竿已見影

在今年前初，政府發覺去年樓價繼續上升，其中一個主要因素就是低息環境加強地產商的防守能力，令他們可以持貨不賣。去年有超過18,000個可以入伙居住的新樓單位，但只得1萬2千多個售出，當中有一半是曾經在市場上出售，可能是叫價太高賣不出；另外一半是從未出售，物業代理話地產商睇好後市而惜售。

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁，資深地產投資者，縱橫樓市30多年，集團在本港持有物業總市值逾百億元。著有《細價樓爆煲論》系列。

就是因為地產商惜售，所以無論政府怎樣將供應量提高，始終都是供不應求，結果是樓價飆升。地產商惜售在官員眼中就是囤積居奇，要地產商釋放他們的存貨唯有效法其他國家推出新樓空置稅。本來這是一個警告，只要地產商加快賣樓速度，政府是不會推出新樓空置稅。可惜地產商認為政府不夠膽推出，在今年四月份只售出了500多個新樓住宅單位，比基本要求的1,500個低得多，政府在沒有辦法之下，唯有下定決心推出新樓空置稅。

在政府放風推出新樓空置稅的時候，有很多人當中包括學者，經濟學家，測量師等為地產商護航表態，認為新樓空置稅效果輕微，不值得推行。而且地產商可以將有關稅項轉嫁到買家，繼而令到樓價上升。雖然那些人極力反對，但是他們又沒有提出任何可以解決樓價上升的辦法。有人說只要政府提供足夠供應量樓價自然會下跌，其實，現在供應量並不是不足夠，但地產商惜售才是供應不足的關鍵因素，如果不解決這個問題，供應始終不足，樓價仍然會繼續上升，學者的反對聲音慢慢消失。

當學者的聲音慢慢消失時，另一批人代之而起，就是那些與國家有聯繫的人例如有政協銜頭的人、建制派立法會議員。他們不約而同引述學者的說話，除了話地產商可以將新樓空置稅轉嫁之外，還說是花招，政府只不過為了博取掌聲而推出新樓空置稅。他們可能幫倒忙，他們的發言反而肯定政府推出新樓空置稅決心。

於是，特首林鄭月娥在立法會表示在六月底之前一定會有公布，市場上亦普遍接受政府推出新樓空置稅。地產商當然不願意，於是動用最後一張皇牌，物業代理界表示新樓空置稅會令到地產商不賣新樓，只賣陳年舊樓，結果令到樓價在極度供應不足。在文章發表之後，文匯報作出反駁，署名文章表示政府大得起。文章出街之後，所有為地產商發言的聲音都消失，地產商於是赤膊上陣，除了表示新樓空置單位其實是不多之外，還積極賣樓。六月半個月銷售量已經超過四五月份總和，未立竿已見影，誰說新樓空置稅沒有效。

政府在過去推出的辣招只是壓抑需求，嚴格來說是買時間來提高供應量，但到了供應充足時，地產商又持貨不賣。新樓空置稅是迫地產商賣樓，不同於以往辣招，是提高供應，而非壓抑需求。從堅決開徵新樓空置稅來看，政府定必在未來一段長時間可以提供足夠供應量，否則，政府是絕對不夠膽迫地產商賣樓，有足夠供應，樓價即使不跌，但都不會繼續上升，這是我的解讀。