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湯文亮:新樓空置稅 未立竿已見影

在今年前初,政府發覺去年樓價繼續上升,其中一個主要因素就是低息環境加強地產商的防守能力,令他們可以持貨不賣。去年有超過18,000個可以入伙居住的新樓單位,但只得1萬2千多個售出,當中有一半是曾經在市場上出售,可能是叫價太高賣不出;另外一半是從未出售,物業代理話地產商睇好後市而惜售。

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁,資深地產投資者,縱橫樓市30多年,集團在本港持有物業總市值逾百億元。著有《細價樓爆煲論》系列。

就是因為地產商惜售,所以無論政府怎樣將供應量提高,始終都是供不應求,結果是樓價飆升。地產商惜售在官員眼中就是囤積居奇,要地產商釋放他們的存貨唯有效法其他國家推出新樓空置稅。本來這是一個警告,只要地產商加快賣樓速度,政府是不會推出新樓空置稅。可惜地產商認為政府不夠膽推出,在今年四月份只售出了500多個新樓住宅單位,比基本要求的1,500個低得多,政府在沒有辦法之下,唯有下定決心推出新樓空置稅。

在政府放風推出新樓空置稅的時候,有很多人當中包括學者,經濟學家,測量師等為地產商護航表態,認為新樓空置稅效果輕微,不值得推行。而且地產商可以將有關稅項轉嫁到買家,繼而令到樓價上升。雖然那些人極力反對,但是他們又沒有提出任何可以解決樓價上升的辦法。有人說只要政府提供足夠供應量樓價自然會下跌,其實,現在供應量並不是不足夠,但地產商惜售才是供應不足的關鍵因素,如果不解決這個問題,供應始終不足,樓價仍然會繼續上升,學者的反對聲音慢慢消失。

當學者的聲音慢慢消失時,另一批人代之而起,就是那些與國家有聯繫的人例如有政協銜頭的人、建制派立法會議員。他們不約而同引述學者的說話,除了話地產商可以將新樓空置稅轉嫁之外,還說是花招,政府只不過為了博取掌聲而推出新樓空置稅。他們可能幫倒忙,他們的發言反而肯定政府推出新樓空置稅決心。

於是,特首林鄭月娥在立法會表示在六月底之前一定會有公布,市場上亦普遍接受政府推出新樓空置稅。地產商當然不願意,於是動用最後一張皇牌,物業代理界表示新樓空置稅會令到地產商不賣新樓,只賣陳年舊樓,結果令到樓價在極度供應不足。在文章發表之後,文匯報作出反駁,署名文章表示政府大得起。文章出街之後,所有為地產商發言的聲音都消失,地產商於是赤膊上陣,除了表示新樓空置單位其實是不多之外,還積極賣樓。六月半個月銷售量已經超過四五月份總和,未立竿已見影,誰說新樓空置稅沒有效。

政府在過去推出的辣招只是壓抑需求,嚴格來說是買時間來提高供應量,但到了供應充足時,地產商又持貨不賣。新樓空置稅是迫地產商賣樓,不同於以往辣招,是提高供應,而非壓抑需求。從堅決開徵新樓空置稅來看,政府定必在未來一段長時間可以提供足夠供應量,否則,政府是絕對不夠膽迫地產商賣樓,有足夠供應,樓價即使不跌,但都不會繼續上升,這是我的解讀。

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